南宁某房地产开发项目可行性研究报告..docVIP

XXXX 项目可行性分析报告 目 录 一、项目概况 3 （一）、开发企业简介 3 （二）、地理位置及现状 3 （三）、项目设计规模及建设内容 3 （四）、配套市政设施情况 3 （五）、主要技术经济指标 3 二、宏观环境分析 4 （一）、国家房地产宏观政策分析 4 （二）、广西房地产市场分析 4 三、南宁房地产投资环境及房地产发展状况 4 （一）、南宁房地产投资环境分析 4 （二）、南宁市房地产发展现状 5 四、南宁市高层住宅物业市场分析 5 （一）南宁高层住宅物业户型面积分析 5 （二）南宁市高层物业的价格分析 6 （三）南宁市高层物业分布区域分析 6 （四）高层物业目标客户购买因子分析 6 五、项目街区功能分析 7 （一）、地块所处区域功能描述 7 （二）、周边生活配套 7 六、项目定位 7 （一）、项目SWOT分析 7 （二）、项目总体定位 8 （三）、产品定位 8 （四）、价格定位 8 （五）、客户定位 8 七、项目建设规划及进度安排 8 （一）、建设方案及规划说明 8 （二）、建设方式及进度安排 8 八、项目投资分析 9 （一）、成本估算 9 （二）、收益分析 10 （三）、投资计划及资金筹措 12 （四）、风险分析 13 （五）、贷款本息归还计划 14 九、经济、社会、环境效益评价与分析 15 （一）、经济效益评价 15 （二）、社会效益评价 15 （三）、环境效益评价 15 十、可行性分析结论 15 一、项目概况 （一）、开发企业简介 企业名称： 南宁XX开发有限责任公司 成立日期： 注册资金： 企业类型： 经营范围： 公司住所： 法人代表： （二）、地理位置及现状 项目地块位于人民东路（略） （三）、项目设计规模及建设内容 按规划局下达的规划设计内容，拟建的XX·XX高层住宅小区建设用地3120㎡，总建筑面积18300㎡，其中住宅10150㎡，商业5000㎡，停车场面积2000㎡，物业及会所面积150㎡，人防工程1000㎡。 （四）、配套市政设施情况 小区周边的供电、电信、自来水、污水、雨水等市政管网已配套完善，新建小区的上述网系均可就近接入。 （五）、主要技术经济指标 建筑面积：1、总建筑面积18300㎡ 2、 地下室建筑面积1000㎡ 总投资5265.35万元 经计算，本项目工程主要经济指标如下： 平均单位成本：2877.24/平方米 平均销售价格：5386.69元/平方米（指出售的商铺、住宅、车位按建筑面积计算的均价） 其中： 住宅 ： 3300元/㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡国家出台加息政策加息抑制房地产价格过快上涨当前房地产行业最突出的问题从房地产投资增长过快转移到房价上涨过快，房价上涨过快成为房地产行业发展最大的风险因素，由于房价的不断上涨导致新一轮的房地产泡沫的争论日益激烈，只有房价的平稳增长，房地产行业才有可能保持长期持续稳定增长。升息对房地产行业的影响主要有三个方面：对消费产生一定的抑制作用；提高了开发商的资金成本；与国家宏观紧缩政策结合将抑制消费者购房行为的预期。 近年来随着南宁市经济快速增长，年人均可支配收入的逐年提高，加上受“中国—东盟博览会”永久落户南宁、“136”工程的实施、旧城改造力度加大等一系列利好因素影响，使得南宁市房地产业获得前所未有的快速发展（自2000年以来，南宁市连续5年房地产成交量均保持30%以上的增长速度，并且房地产整体成交价格从99年1985元/M2上涨到2004年的2768元/M2）。 2005年上半年商品房总供应量为87.45万㎡，总消化量127.24万㎡，供求比为1：1.46。显现出市场在基础需求量上较为稳定的态势。其中住宅：供求比是1：1.5；商业供求比为1：0.6；写字楼供求比为1：1.84(注:供求比例呈现供小与求的情况，但实际市场由于2004年写字楼物业出现滞销，目前写字楼市场消化压力还是相当大)。 四、南宁市高层住宅物业市场分析 （一）南宁高层住宅物业户型面积分析 1、面积大小配比分析图（面积比） 二房 三房 四房 楼中楼 80㎡以下 80－90㎡ 90㎡以上 110㎡以下 110－130㎡ 130㎡以上 130㎡以下 130－150㎡ 150㎡以上 150㎡以下 150－200㎡ 200㎡以上 7％ 62％ 31％ 13％ 76％ 11％ 21％ 52％ 27％ 9％ 48％ 43％ 从南宁高层住宅物业畅销户型面积看，除部分投资型的商务公寓外，其余大多高层住宅户型设计大多为三房两厅两卫，再次为四房，二房和楼中楼产品所占比例较少，而户型面积大小80至150平方米的舒适型为主，要求户型比较紧凑实用。 高层楼盘户型配比图： 南宁高层户型配比多以三房和四房等居家户型为主，投资型小户型为辅，从客户居