房地产行业税务稽查2-各项目检查方法.pptVIP

各税种检查方法 一、获取资料种类 1 发改委(计委)的立项批复(备案书) 2 建设用地批准证书 3 建设用地规划许可证书 4 建设工程规划许可证 5 城镇土地使用出让合同以及相关的补充合同 6 国有土地使用证（每证对应的房号及分期） 7 土地拆迁补偿协议及补充协议 8 施工许可证/建设工程开工证 9 建筑施工合同（提供所有建筑公司名单，各年预付账款累计数。）按建筑公司名单列出建筑发票金额及发票号 10 建设工程竣工验收备案表 11 商品房预售(销售)许可证 12 商品房买卖合同（销售房屋收取价款包含的款项内容，如代收费用） 13 租赁合同 14 代销合同（与代理销售公司）及累计的代理销售费用 15 房屋所有权证 16 入住通知书(入伙书) 17 房屋交接单 18 销售明细表(销售部提供) 19 物业管理部门入住资料档案 20 销售费用中记载的房地产交易中心收取的房屋买卖交易服务费总额 21 法人代表身份证 22 税务登记证\工商营业执照\公司章程\机构代码证\ 23 总可售面积\已销售面积\已收款(含预收款及定金)\应收未收款(均由财务上提供总额) 24 项目平面图 25 提供每年代收契税总额及办证费总额已上交数 26 设计费及监理费用合计及征收标准 二、检查项目有关情况?　　房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。　　 　　二、实地检查与询问调查相结合　　在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。 　　三、营业成本的检查　　房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积　销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 　　检查时应注意以下几个问题：　　1、审查成本计算是否正确　　审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费） 　　 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。　　审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转让的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 　　 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。　　有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。　　重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。 　　2、配套设施成本结转是否正确　　通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。 　　 3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确　　检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。 　　4、检查有无白条入账现象　　白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。 　　四、财务费用的检查　　房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税