上海工业园区深度报告-转型之路4238.doc

上海工业园区深度报告-转型之路4238 中国地产 — 投资商 板块必威体育精装版信息 2009 年 1 月 23 日 周路 +8621(8587) lu.zhou@bocigroup 田世欣 +8621(8519) shixin.tian@bocigroup 股票评级 公司名称 评级 收盘价 09 年重 估净资 产值 目标价 上/下 浮比例 (人民币/ 美元) (人民币) (人民币/ 美元) (%) 浦东金桥 持有 9.91 14.45 10.11 2 金桥 B 买入 0.577 14.45 0.845 47 张江高科 持有 11.82 11.88 11.88 1 资料来源：彭博及中银国际硏究预测 以 2009 年 1 月 22 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 上海工业园区 转型之路 在工业化进程不断深化、产业结构逐渐升级的背景下， 上海工业园区的成长空间十分广阔。园区的综合配套水 平和主导产业的健康度决定了园区物业的价值。我们看 好浦东金桥和张江高科等上海成熟工业园区开发运营 商的中长期发展前景，但其短期估值吸引力不足，给予 板块中立评级。 支撑评级的要点 ?? 国家提高工业用地出让标准、严控出让规模的政策 将提升现有园区的物业资源价值。 ?? 上海工业地产市场近年来呈现稳定增长的态势。空 置率保持低位，租金、售价、租金收益率稳步上升。 但是，国内经济下行周期和国际金融危机的不期而 遇可能引发行业的中短期隐忧。 ?? 经济转型和产业结构调整将推动成熟工业园区的 二次开发。商务园区等新型业态市场空间广阔。 评级面临的主要风险 ?? 未来经济环境的进一步恶化可能引发园区物业市 场需求量的下降以及租金水平、出租率的压力。 首选买入 ?? 浦东金桥以租赁收入为主的业务结构和较为稳定 的客户基础使其在经济下行周期中具有较强的抗 风险性，业绩确定性较高。目前其 B 股股价较重估 净资产值(NAV)有显著折让，估值优势已经凸显。尽 管金桥 A 股和张江高科股价由于近期上海本地股受 迪斯尼等概念炒作涨幅较大，短期估值吸引力并不 明显，但股价若回调将带来买入机会。综合园区发 展前景、公司管理团队，大股东和政府支持力度等 因素，我们更看好张江高科的中长期投资价值。 图表 1. 张江中区智慧岛区域效果示意图 资料来源：公司资料及中银国际研究 中立 A .fdcsky.cn (.fdcsky.cn) 2009 年 1 月 23 日 上海工业园区 2 目录 估值和投资评级...............................................................................3 工业园区行业简析 ..........................................................................6 上海工业园区发展现状和市场分析 .........................................10 上海工业园区转型之路................................................................17 风险因素 ..........................................................................................22 浦东金桥 ................................................................................................24 张江高科 ................................................................................................37 附录一、金桥出口加工区简介 ..................................................49 附录二、张江高科技园区简介 ..................................................52 附录三、浦东金桥项目储备估值 ..............................................57 附录四、张江高科项目储备估值 ....................