城市经济学（中）5-9章.pdf

第五章城市土地利用与空间结构 • 第一节 城市土地概述 • 第二节 城市竟租与城市土地利用 • 第三节 城市空间结构与功能分区 第一节 城市土地概述 •一、城市土地地租 •二、城市土地市场 •三、城市土地制度 一、城市土地地租 •1、地租与地价 •2、地租的形式 •3、级差地租对城市空间结构的影响 1、地租与地价 • 地租：为获得土地使用权而支付的年费用，是城市 土地所有权在经济上的实现形式，是城市土地收益 分配的一种重要形式。 • 地价：土地的价格，是地租的购买价格，是土地所 有者凭借土地的垄断权获得的一部分属于贡赋性质 的超额利润。 • 土地的市场价值：是从土地上所获得的年租金支付 费用的现值，等于由土地所产生的连续不断的租金 收入的现值。 2、地租的形式 • 绝对地租 • 级差地租 级差地租的两个层次 • 宏观层次的级差地租：是从城市在全国分布中的比 较而论，包括以位置差异为基础形成的城市区位级 差地租、由产业投资与公共设施的投资因素综合形 成的城市功能级差地租和依赖城市规模经济集聚的 “自然力”形成的城市规模级差地租。 • 微观层次的级差地租：主要指城市内部的级差地 租，一般按形成要素分为区位、产业和公共投入部 分，与经济高位区（市中心、副中心、商业繁华街 等）的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因 素。 城市地租、地价——国家调节经济的手段 • 中央政府：通过在全国范围内实行城市宏观 级差地租征收制度，调节城市间土地的使用 和产业分布。 • 城市政府：通过城市级差地租和地价自中心 至市郊区逐渐下降的规律性来调整城市产业 结构和布局。 二、城市土地市场 •城市土地市场是城市土地使用权交易的总和。 • 1、我国土地市场的两个层次： ¬ 土地使用权出让市场——城市土地一级市场 ¬ 土地使用权转让市场——城市土地二级市场 • 2、城市土地市场流转的环节 ¬ 政府回收土地 ¬ 政府储备土地 1、我国土地市场的两个层次 城市土地一级市 场，是构建国家宏观 调控下的城市土地市 场的起点和支撑点。 （国家垄断） 城市土地二级市 场，是优化城市土地 资源有效配置，提高 城市土地使用效率的 重要环节。 （灵活开放） 2、城市土地市场流转的环节 • 政府回收土地：指由城市政府土地管理部门依法置 换、回收国有土地使用权的行为。 ¬ 置换土地是指采取“ 以地易地”形式收回的土地使用权。 ¬ 政府回收土地的范围：包括可依法收回的国有土地使用 权和其他可以回收或置换的国有土地使用权。 • 政府土地储备：指城市政府对回收的土地在再次让 渡之前的占用行为。 ¬ 这种占用行为通常包括前期开发、改造、短期经营等， 政府土地储备的目的是调节市场供应关系，使国有土地 在土地市场流转中实现优化配置。 三、城市土地制度 •1、土地经济制度的内容 完整的土地经济制度包含土地所有权、土地使 用权和土地管理权。 •2、市场配置城市土地资源的利弊 •3、建立政府、市场和公众相互协调的机制 ¬ 1）改革城市土地利用规划的方法 ¬ 2）逐步建立并完善土地产权权能 ¬ 3）公众参与是城市土地利用可持续发展的保障 第二节 城市竟租与城市土地利用 •一、土地租金与土地区位 • 二、不同产业的投标租金模型 •三、城市土地利用的一般均衡 一、土地租金与土地区位 • 土地租金的本质是土地在一定时期内所提供的 服务流量的价格。 ¬ 土地区位不同→肥沃程度、交通条件、市场影响不同 →单位土地上的平均生产成本不同→地租不同 • 一般而言，对土地的利用会根据社会产品需求 的大小，由优至劣依次进行。 ¬土地开发的基本前提：生产产品的价格必须不 小于最劣土地的平均成本 ¬边际土地：不会产生级差地租的土地——最劣 土地的平均成本等于市场价格 二、不同产业的投