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济南市县西巷商业项目研究（上） ? 目 录 项目概况 3 1.1、一石激起千层浪――“地王”出世 3 1.2、“县西巷”项目概况整理 5 1.2.2、经济技术指标分析（推断） 6 1.2.3、项目初步优劣（SWOT）分析 7 1.2.3.1、优势（Strength）分析 7 1.2.3.2、劣势（Weakness）分析 7 1.2.3.3、机会（Opportunity）分析 8 1.2.3.4、威胁（Threat）分析 8 1.2.4、小结： 8 济南市宏观经济基础 9 2.1 济南投资环境分析 9 2.1.1 济南宏观经济状况 9 2.1.2 国内生产总值 9 2.1.3 社会消费品零售总额 11 2.1.4 可支配收入及消费性支出 11 2.1.5消费结构及横向比较 13 2.1.6 14 2.1.7 济南人口状况 15 2.1.8 房地产业发展 15 2.1.9 消费行为预测 15 2.2 济南城市建设 16 2.2.1 总体规划 16 2.2.2 济南城市建设“十大工程” 17 2.3 济南宏观经济小结 17 第三部分 济南市零售商业发展状况 17 3.1 济南零售商业发展概况 17 3.1.1 济南商业发展概况 17 3.1.2 济南主要的商业区域分布 18 3.1.3 专业市场成行成市 26 3.1.4 济南现有零售商业总结 26 3.2 济南未来规划主要商业设施 27 3.3 济南商业发展走向及趋势预测 27 第四部分 国内商业案例研究 29 4.1 上海 29 4.2 广州 35 4.3 41 4.4重庆 44 4.5哈尔滨 45 4.6 宁波 46 4.7 47 一、商业区域内的商业形式组合模式： 47 1、以大带小模式： 47 2、大大联合模式： 47 48 1、跟市模式： 48 2、造市模式： 48 48 1、单一商业模式： 49 2、复合业态模式： 49 50 1、全租模式: 50 2、全售模式： 50 3、租售结合模式： 50 51 第五部分 商圈分析 51 5.1 商圈范围界定 51 5.1.1 县西巷项目周边交通实测 51 5.2.2 一级商圈（步行15分钟围合紫色） 52 5.2.3 15分钟围合红色） 52 5.2.4 30分钟） 52 5.2.5 2小时） 52 零售商户访谈 53 6.1 零售商访谈概况列表 53 6.1.1 国际品牌 53 6.1.2 国内品牌 54 6.1.3 总体前景 55 6.2 选址因素 55 6.3 租金水平及商场技术要求 56 6.4 项目概念测试 56 6.4.1 对项目反馈 56 6.4.2 对购物中心开发与管理的几点建议 56 第七部分 项目规划建议 57 7.1 县西巷项目物业组合及分布 57 7.1.1 市场定位及建议依据 57 7.1.2 物业组合 58 7.1.3 物业分布建议 58 7.2 建筑形式建议 58 7.3 关于泉水的保护和利用 61 7.4 关于租金售价建议 61 7.5 项目成本估算 62 ? ? “县西巷”商业项目研究 ? 前 言 第一部分 项目概况 1.1、一石激起千层浪――“地王”出世 2004年的房地产市场，随着国家各项宏观调控政策的出台，全国范围内都出现了震荡！具体出台的措施大致汇总如下： 1、国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知 [2004]1号 2、国务院关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知 [2004]12号 2004）22号） 3、国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知 [2004]13号 4、国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知 [2004]46号 5、国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知 [2004]20号 6、国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知 2004〕38号 7、国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 [2003]70号 8、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 [2004]71号 济南770米县西巷土地拍出3.07亿天价！！ 2004.06.29 14:38:33 4.023公顷土地最终被济南汇泉新世界置业公司以3.07亿元的天价拿走。平均每平方米拍卖价高达7631.12元，创下了省城历史上地价拍卖的最高纪录，真正达到了“寸土寸金”。 770米，曾经是一条古色古香的百年老街，是惟一贯穿古城区的南北向城市干道，具有相当重要的交通功能。此次拍卖的土地规划用地总面积4.023公顷，已完成房屋拆迁安置补偿。土地使用权出让年限为40年