东方明珠城调研报告交稿.ppt

REPORTER： 张帆 林岚 目录 一、 项目基本概况 二、 楼盘分析 三、 优劣势分析 四、 闪光点、创新点 五、 主力户型分析 六、 标杆户型分析 七、 现场图片 八、 两大矛盾 二、 楼盘分析 开盘情况 户型配比图 三、 优劣势分析 优势 深圳唯一：同时满足广场、地铁、干道、国际商业4条件的中小户 英国特易购Tesco深圳第一店：进驻东方明珠城 北面视野永无阻挡：龙城广场成窗前景 受益大运效应：周围改造进入高峰期 劣势 高层单位有一定的噪音影响(尤其是5.6.7座) 楼盘前龙岗河现状不佳 拿地时间为1992年，实际使用年限仅剩55年 进入楼盘只能通过门前大约两车道的融发桥，上面人车不分，拥挤不堪，很容易发生意外 紧临茶都，幼儿园、人流较大，比较复杂吵闹 四、 闪光点、创新点 项目的闪光点 区域至高点 龙岗第一高宅：首座百米高住房 龙岗首个有机综合体，空中栈桥互相联通 同一发展商的雅豪祥苑、东方茶都、明珠城三个楼盘，未来将以空中栈桥相互连通，实现商业、住宅、写字楼等优势互补，成为一个综合体，这将是龙岗首个建筑综合体 项目的闪光点 项目整体布局呈C字型状，广场面积目测约有1500平方米。广场内的小品总共有五处，两个双一个单，雕塑的造形有点像倒蘑菇，倒蘑菇小品飘浮在空中很有创意. 项目的闪光点 3.3万余平方米商业配套：地铁站与商场无缝对接 商业对于中小户租赁具有5%~8%的租赁抬升效应。对于投资客来说，这是比较诱惑的 项目的闪光点 商场入口处，门内侧两边,龙岗住宅第一柱：高达15米清水立柱 营销节点 六、主力户型分析 六、标杆户型分析 建筑面积:约129.16-129.20平米 套内面积:约102.27平米 优点： 1.南北通透,空间宏阔 2.主卧套间式的设计,彰显主人居家风范 3.享有商业广场景观,视野永恒 缺点： 1.客厅对着卫生间的门 2.生活阳台对卫生间 选房流程 截止到15：00之前，进去的批次为276批次，之后便是连续抽签喊号，直到17：00，粗略估计总进入批次约为400。 当天开盘优惠折扣 开盘当天9.9折 Vip客户9.7折 一次性和按揭付款9.8折 99%×97%×98%约为9.4折 七、 现场图片 签到入场 等候区 进入选房区途中 选房等候区 销控区及选房区 18人的缴款签约区 资料复核区 活动现场 4门响炮 看我的！ 矛盾一：派号与实际观察不符 整个开盘抽签时间大约从早上10：00开始到下午17：00结束，7个小时即420分钟，若以其派号至720号计算，约每半分钟便有一批进去？ 现场观察不可能，因此推断两号一批，即约有400批人数 矛盾二：入场批次与成交率 即使以400批次进，按照销控表显示，销售套数874套，即成交率超过200% 结果比较夸张，怀疑销控表水分太大！ THANK 项目的创新点 1月26日 楼盘封顶 5月4日 开放样板间算价 1月13日 开放样板房 5月12日 开盘 隔14天 隔99天 隔9天 建筑面积:约69.54-73.26平米 套内面积:约54.28-57.06平米 优点： 1.南北通透,居家清爽宁静 2.整个结构,格局也比较方正 3.享有双广场景观,视野永恒 缺点： 卫生间的门对着主卧室的门 建筑面积:约106.57-106.83平米 套内面积:约84.92平米 优点： 1.空间铺排有致,主客活动区域分明 2.视野层次丰富,面对城市景观 缺点： 1.大门.客厅正对着主卧室的门影响主人私密性 2.面对深惠路有一定的噪音 持明珠卡，在签到处填写资料 进入等候区，抽签进入选房区 售楼员一对一接待，确定房号 缴2万元定金，签约 资料复核 恭喜成为业主 终于轮到我去选房拉！ 这栋还是那栋？ 中国红拉开序幕 * * * * 发展商：深圳市东方置地实业有限公司 承建商：江苏华建 园林设计：澳大利亚 柏涛 物业管理：雅豪园物业管理有限公司 管理费：2.50元/平方米·月 策划代理：建华地产 项目位置：龙岗中心城龙河路龙城广场东 占地面积：28346.00m2 总建筑面积：183763.90m2 建筑容积率：5.54，建筑覆盖率43.4％ 绿化率:30% 住宅建筑面积：121558.34m2 商业建筑面积：33499.85m2 项目总套数：1344套； 住宅套数：843套；商铺套数：42套； 车位数合计：876(地上375个.地下501个） 户车比：1.684 入伙时间：2007