沙田企业中心营销策划报告.doc

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沙田企业中心营销策划报告

【先锋企业起点】 绪言 营销最讲究的是战略,在战略方向没有确定之前,任何战术都无所谓好坏。而所谓战略,就是要解决三大问题:第一,我是谁?第二,我从哪里来?到哪里去?第三,我现在在哪里? 市场运营有三种境界:第一境界是“等市场”、第二境界是“找市场”、第三是境界“做市场”。我们主张“做市场”,认为市场不是靠“等”来的,也不是靠“找”来的,而是靠“做”出来的;不等人家来分蛋糕,也不去与人家抢蛋糕,而是自己去开辟一块新的蛋糕!跳出同构竞争,进行战略创新,跳出三界外,不在五行中,改变行业游戏规则,超常规、反传统,创造全新的需求,进入一个相对无竞争的美妙境界! “工欲善其事,必先利其器”,本案若要在市场竞争中一骑绝尘,必须拥有先进的“市场武器”体系—— 第一种武器——“领先性产品” 第二种武器——“挑战性价格” 第三种武器——“慑心性广告” 第四种武器——“短宽化渠道” 第五种武器——“趋同性合作” 五种武器绑成一团,聚集核能,瞬间便可引爆市场…… 一、产品解析 真正成功的策划,永远建立在对市场与产品的精确把握之上! 深入分析产品特性,发掘产品卖点,从而为产品的广告宣传提供足够的营销卖点是营销人员的重要工作。营销卖点的提炼是为了尽快完成楼盘的销售,即利用楼盘的产品优势提供相当的市场吸引力。卖点包括有软卖点与硬卖点之分。硬卖点,即产品属性的优势点,如地理位置、交通条件、产品品质等,这些都是楼盘的先天条件,硬卖点的优劣直接决定了楼盘的命运归属;软卖点,即产品附加价值的提炼、升华,如配套服务、后期管理等。市场营销从最初的交易营销发展至今已完全被顾客营销、精细营销占据了统治地位,谁能替消费者想得更细、更远,谁能为消费者提供最完善、最舒心的服务谁就能抢占这个市场的制高点,谁就能胜利。 (一)、产品优势点 本案产品的优势点包括如下几个有利点: 1、长寿路比较成熟、完善的商业办公环境。 长寿路。0.4=3600)。以100平方米的办公面积计算,则总价为90万元。与原本以租赁方式使用物业相比,用付租金的费用,则可以支付未来的按揭贷款,则在完成10年按揭付款之后,便将此物业变为企业自身的固定资产。以此核算方式,则对于有长期发展计划的企业而言,直接购买产权物业具有相当吸引力。因此在楼盘推广上可以用“3600元/平方米购买长寿路办公楼”为标题进行宣传,将企业的日常成本开支演变成企业固定资产的保值增值行为,必将对目标客户具有极大的心理冲击力,这一卖点对投资者具有极强的吸引力。 2、针对购买办公楼者多数为商业人士,业务繁忙,没有太多的时间来处理整个购房手续的办理,我们可以引进一家知名的专业房产律师事务所代为办理相关业务,即“一站式服务”。这种方法一方面能方便购房自用者的购房程序,同时也能增强投资客的投资信心,有利于其投资回报的尽快兑现。从公司立场出发,虽然此举可能会增加相应的服务支出,增加了成本投入,但从产品的销售和开发公司的品牌形象考虑,仍是一举多利的方式。 3、根据产品初步探讨的结论,若本案外立面的处理设计成比较独特,黑、白、灰同一色系的综合运用,将给本案的外立面带来一种耳目一新的感觉,从而在长寿路板块目前较为沉闷的办公楼形象上树立地标性的形象,从而给入驻客户带来心理上的满足。从心理层面上来说,这一卖点形式也将给客户带来一定的心理冲击。 4、本案顶层拟规划有空中会所,可以为入驻的企业提供公司会议场地、员工活动基地及娱乐休闲等空间,这对于本案所针对的中小型设计、创意公司来说尤为重要,他们更注重员工创意的碰撞与思想的交流。本案的会所无疑对其具有相当大的吸引力。同时,所增设的空中会所亦在一定程度上丰富了建筑的立面造型,也增强了物业的功能配套,可谓一举多得。 5、本案的物业公司已经选定,出于为客户考虑,也出于在营销推广阶段强化产品的品质优势,本案可以选择一家在上海知名度比较高、业务水平比较过硬的物业顾问公司来对本案进行物业管理指导,如第一太平戴维斯,利用品牌效应增强投资者与入驻客户对本案的经营信心。 6、在产品规划上,丰富的单元面积分割处理及不同楼层不断变化的平面设计风格,使楼盘打破了办公楼物业固有的沉闷格局。在扩大了不同需求客户的选择面之外,也使不同企业真正找到属于自己的个性办公空间。 7、本案可自由开启的窗户这一点亮点对于经历了非典肆虐之后的人们来说尤为重要。开窗即意味着可以呼吸新鲜空气,可以享受自然风带来的心旷神怡,相比沪上各大全封闭的纯办公楼本案的这一人性化、生态化设计无疑将获得更大的欢迎。 通过这几项措施将能有力地解决目标客户对本案的后顾之忧,增强他们对本案信心。同时,利用知名品牌的中介商、物业公司的号召力将会更进一步地增强本案的宣传力度与可信度。 二、价格策略 (一)、小业主投资回报分析 以低层区单元面积70平方米为计算标准: 假设未来销售均价为88

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