第七节特殊用途房地产估价.docVIP

窗体顶端 第七节特殊用途房地产估价（★） 特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。 ? 一、停车库的估价 知识点一：停车库的估价 停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其 主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。 ? ? ? ? ? （一）地下停车库 3特点 ? ? 1．权属比较特殊 地下停车库存在两种情况：①开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；②地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。 2．计量单位比较 特殊 由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。 3．日常管理和服务相对特殊 地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。 ? ? ? ? ? ? ? （二）地下停车库 价格3特点 1．价格往往和车位数挂钩 地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，而出租价格则按车位以“元/小时”、“元/天”、“元/月”、“元/年”的形式来体现。因此，地下停车库的价格和最初原始投入的紧密程度较低。 2．同一地区同一类型房地产单位价格不会出现较大变化 由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区同一类型房地产地下停车库单位价格比较一致。 3．价格受地上房地产租售状况的影响较大 与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上房地产的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上部分租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。 ? 知识点二：地下停车库常见的估价方法和技术路线 一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。 （一）? 市场法 市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时估价对象应为可转让的。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标的选择和修正幅度的把握。 （二）收益法 收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较为稳定收益，如写字楼、酒店、商场的地下停车库。在运用收益法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将估价对象进行分类，看其属于出租型还是商业经营型。另外，报酬率的确定是个难点。 （三）成本法 在前两种方法均不适用的前提下也可以采用成本法作为评估方法。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。利润率应按照开发停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。 ? 二、加油站的估价 ? 知识点一：加油站房地产估价的3特点 1．位置极其重要并且分布离散性较强 加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。加油站房地产的价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站房地产价格的主要构成部分。另外，不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散性较强。由于导致加油站位置条件优劣的因素是多方面的，加油站之间的可比性也相对较差。 2．经营的个性差异显著 根据实际评估中调查和测算的数据情况看，不同加油站经营收益差异明显，经营费用差异较大，而且部分收益水平较低的加油站与其区位条件并不相符。因此，简单根据个别加油站实际财务报表采用收益法进行评估很难满足房地产估价原则的要求，估价结果很难反映加油站房地产的实际价值。 3．存在成品油特许经营权带来的超额利润 采用收益法评估加油站房地产价格时可根据区域加油站经营实际情况，考虑其经营是否存在因成品油特许经营权带来的超额利润问题，如果存在应在净收益的测算中考虑扣除。 知识点二：加油站常见的估价方法和技术路线 采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。 ?