保利_成都保利国际广场项目市场研究及初步定位建议报告.doc

保利_成都保利国际广场项目市场研究及初步定位建议报告 Colliers International 高力国际 谨呈：保利（成都）实业有限公司 高力国际物业服务有限公司成都分公司 顾问及零售代理部 2 受“保利集团”委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区A1-A2地块）(暂名)所在区域的各房地 产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目 的定位方向。 本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。 我们在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目 未来发展趋势进行判断。 报告说明 33研究思路 项目启动和前期准备项目启动和前期准备 行业细分市场分析行业细分市场分析 消费者问卷调研/厂商访谈消费者问卷调研/厂商访谈 市场竞争分析市场竞争分析 成都市商 业市场分 析 成都市商 业市场分 析 目标客群目标客群 市场定位市场定位 业种业态配比业种业态配比 供应供应 分析分析 供需供需 分析分析 定位定位 研究研究 宏观分析 中观 分析 微观 分析 项目基地分析项目基地分析 硬件功能硬件功能 建筑建筑 设计设计 研究研究 主题概念主题概念 项目初步定位评估项目初步定位评估定位定位分析分析 产品优化设计产品优化设计 功能组合功能组合 区域商业网点规划区域商业网点规划 成都写字楼市场分 析 成都写字 楼市场分 析 项目所在行政区域规划项目所在行政区域规划 商业/写字 楼环境 商业/写字 楼环境 交通人流动线交通人流动线 租金/售价分析 租金/售价 分析 成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况 说明：本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。 8#0046994 目 录 项目宏观背景研究 成都房地产市场研究 项目研究 项目初步定位建议 1 2 3 #0046994 5 1.1 1.2 1.3 项目宏观背景研究 成都市概述 成都市宏观经济研究 城市研究及宏观经济研究总结 6城市概况 成都市是四川的省会城市 位于四川的中心 幅员面积：1.239万平方公里 户籍人口：1,125万（2008年） 成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天 府之国”的美誉。 成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。 成都也是国务院批准的2#0046994个历史文化城市之一。 一个覆盖巨大市场的城市 成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场 以及超过2.5亿人口。 7行政区划 ?? 成都市面积12,390平方公里，辖9区#0046994市（县 级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、 武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新 都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、 崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 蒲江县、新津县。 ?? 2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口 达1,270.6万人。 ?? 1993年，成都被国务院确定为西南地区的科 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综 合实力西部第一。 ?? 成都市面积12,390平方公里，辖9区#0046994市（县 级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、 武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新 都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、 崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 蒲江县、新津县。 ?? 2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口 达1,270.6万人。 ?? 1993年，成都被国务院确定为西南地区的科 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综 合实力西部第一。 主城区 锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区 近郊区 双流、温江、龙泉、 新都、郫县、清白江 远郊县 都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县 资料来源：成都市统计年鉴 房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181#004699469 //iask.sina4.cn/u/ish 8西三角经济圈 成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。 成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。 西三角经济圈 环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西 部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。 西三角经济圈 环渤海经济圈 长三角经济圈 珠三角经济圈 珠三角 经济圈 长三角 经济圈 环渤海 经济圈 房地产交流群内使用,严禁外传,群号:62181#004699469 //iask.sina.cn/u/ish 9城市规划 休闲商务区： 猛追湾—游乐园片区 金融中心： 东大街（含攀成钢） 文化中心： 红星路—盐市口片区 科技商务区： 人民路（含天府新城） 文化中心： 天府广场—