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南京物管新政热点问题解读 1、业主如何对照新标准选择最适合本小区的物业服务和收费标准？ 2、新标准实施前已签订物业服务（前期物业服务）合同的，服务和收费标准如何执行？ 新标准实施前，业主委员会和物业管理企业已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本《标准》重新约定。新标准实施时，尚未成立业主大会且前期物业服务收费标准已经价格主管部门核准或备案的，仍按原收费标准执行。在业主大会成立前未经价格主管部门同意不得擅自提高收费标准。新标准实施前已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报价格主管部门备案。 3、电梯、水泵运行电耗费是否包含在新标准价格中？ 电梯、水泵运行电耗费不包含在物业管理公共服务费中，应单独列账，按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。 4、新标准实施中，如果物业管理企业服务未达到约定的标准怎么办？ 新标准正式实施后，业主如发现企业服务有未达到约定的标准的情况，可向物业管理企业提出意见要求其整改；也可向行政主管部门投诉，由行政主管部门督促物业管理企业整改，如企业拒不整改的，将记入企业诚信档案并在网上公示，违反相关法规的，按照相关条款进行处罚。 5、物业服务等级、收费标准如何划分？新标准将普通住宅物业服务内容分为五大项，即：综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域绿化日常养护服务，公用部位、公用设施设备的日常运行、保养、维修服务。其中，前四项分别划分为五个等级（从一级至五级，服务内容从少到多，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项分为9个子项，各子项根据具体情况分为三类（从一类到三类，类别越高服务内容越多、服务标准越高）或不分类，每一个类别对应一个收费标准。一个物业管理区域的物业服务收费标准应逐项选择服务等级，物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。 6、新标准中五大服务项目如何分等组合？分等组合的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为重点、综合管理为保障、保洁和绿化可挑选。根据以上原则，综合管理、秩序维护服务标准应选择同等级别，维修保养服务标准应选相应类别，保洁、绿化服务标准可向上或向下各浮一个等级。凡综合管理、秩序维护服务标准选择一或二级的，公用部位、公用设施设备的维修养护服务等级应在一类中选择，但其中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择三级的，公用部位、公用设施设备维修养护服务应在二类中选择；凡综合管理、秩序维护服务标准选择四或五级的，公用部位、公用设施设备维修养护服务等级应在三类中选择。 7、新标准的适用范围包括哪些？适用于南京市行政区域内普通住宅物业管理区域采用包干制结算形式的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业执照本标准实施。各类别墅、酒店式公寓、商住楼及其他由市发改委、建委立项为高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，物业服务与收费标准由当事人合同约定。 对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设备老化的旧住宅小区，可参照本标准选择五项服务中的若干项目组合确定，并委托社区、专业公司或原管房单位等提供服务。 8、如物管企业按建设单位或业主大会要求提供新标准中未涵盖的服务内容，收费标准如何调整？ 如果物管企业提供新标准中未涵盖的服务内容，在经价格主管部门核准或业主大会同意后，也可按照上浮幅度不超过新标准最高等级组合收费标准的10％的额度提高收费标准。 9、小区业主将住宅改为非住宅怎么办？《江苏省物业管理条例》第31条规定：物业应当按照设计用途使用。因特殊需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关主管部门批准。业主公约可以约定：业主和使用人应按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业；合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业；业主和使用人不得改变物业使用性质。 10、共有房产出租须全体业主同意有业主反映：由于部分业主的利益需要或业委会出于个人需要将小区物管用房对外转让、出租的行为在近年来并不少见。对此，该负责人表示，现实中这样的情况确定存在，但今后包括物业管理用房、属于小区业主公用的车位车库等全体业主共有物业的处置，将越来越困难。因为在即将出台的《南京市业主大会导则》中将规定这样一条：“处分属于业主共有的共用财产必须经全体业主通过。” 据介绍，共有物业既然是小区全体业主共有的，每个业主对其都拥有产权，那么如何处置也必须由每位业主同意；如果小部分人或者业委会私自将其转让、出租必将给其他业主带来损害。而将物业用房等共有财产规定为全体业主通过后，由于小区业主很难聚齐，小区共有财产处分的操作性实际上已经很小。有的人可能会质疑