国瑞瀛台养老地产基本知识.pdfVIP

咨询热线：158-2160-6693 李洋 以全生命周期为线，营建适 宜全龄段客户群体混合居住的大型成 长型活力社区。 目录 © 中国是 目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至2014年底 ，我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人，占全国总人口的15.5% 。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿 ；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个 老年人。 ©  随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同 时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。 在 中国传 统居住千年文化 “孝义 ”思想沉 淀影 响下 ，十分重视家庭 团聚观念 ，习惯 于三代 同堂 的生活方 式 ，大部份 老年人更 愿 意与子 女共居住 或邻近子 女居住 ， 以尽 享 天伦之 乐 。因而 ， 中国约有85%的老人 仍首选居家养老 ，其 次约有7%的老人才 是愿 意入住养老 院 。国家和地方政府 出台 了基本养老保 障政策 ，确立 了 以家庭养老 为基础 、 以社 区养老为依托 、 以机 构养老 为补充 的主调 ，并提 出构建 “9073”的 养老格局 （即：90%通过家庭照顾 实现养 老 ，7%通过社 区照顾养老 ，3%入住养老 机 构集 中养老 ）。  养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老 龄科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过 10% 。建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在 交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且， 由于招 拍 挂 土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开 发的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土 地性质非常重要，有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用 商业养老地 地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外， 用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过 协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于 产业期待政 这样的一种社会背景下，万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫 无道理的。首先是养老地产的政策尚不明确，按照 目前通常做法， 老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作， 必须有明确的政策指导；其次，养老地产有一定的社会福利性质， 策支持。 需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才 能促进开发商进军的积极性。愿望国家和地方政府、银行机构能对 养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予鼓励、实行 反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支持养老社区建 设。 目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保 险资金推出的升级版的养老机构，如养老院， 把养老地产视做商业地产项 目长期经营；也有 开发商推出的养老地产项 目，其在项 目开发过 程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有 些则是针对老人群体的产品；打出了全项 目的 养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发 展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所 关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利 模式方面也多种形式并存： “长期持有”、 “出售”和 “出售与持有相结合”。 对于大型 综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社 区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区 管理相分离的经营模式。 养老地产是指在人口老龄化 日益加重的背景下, 由 房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年 人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满 足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎 基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以 下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老 院、托老所等. 特征:与一般的商业抵偿相比,养老地产具备以下特 点: 1是在选址方面,要综合考虑交通、居住环