地价费；出让土地预订金.pptVIP

房地产知识培训 需具备的证件——“五证两书” “五证”：《建筑用地规划许可证》 《国有土地使用证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》（建设工程开工证） 《商品房销售(预售)许可证》 “两书” 《商品房质量保证书》 《商品房使用说明书》 开发资质 一级资质 二级资质 三级资质 四级资质 暂定资质（一年内无开发项目，有效期不得延长） 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 　　二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 房地产开发流程 取得土地 立项、 项目审批 施工建筑 销售 交房 物业移交 取得土地 土地使用权取得方式: 出让：招标、拍卖、挂牌、协议 （一级市场） 转让：出售、交换、赠与、继承等 有偿 划拨：(无偿) (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施用地和公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； (4)法律、行政法规规定的其他用地 相关费用  地价款（土地出让金）； 资金占用费； ?滞纳金； ?土地使用费； ?外商投资企业土地使用费； ?防洪工程建设维护管理费； ?土地闲置费； 土地权属调查、地籍测绘费； ?城镇土地使用税； ???? 地价评估费； ??? 出让土地预订金； ?? 征地管理费； ? 土地补偿费； ?? 青苗及树木补偿费； ? 地上物补偿费； ? 劳动力安置费； ?? 超转人员安置费； ?? 新菜田开发建设基金； 耕地占用税。  土地价格 基准地价：土地的初始价，即土地在完成拆迁、 平整等一 级开发后，政府确定的平均价格 标定地价：即宗地地价，标定地价是政府 认定并公开的地价 出让底价：宗地出让时的最低控制价格，是不公开的 地价 土地状态 生地：是指不具备城市基础设施的土地，。 毛地：是指城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地 开发过程、不具备基本建设条件的土地 。 熟地：是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行 建设的土地。 三通一平：通电、通路、通水、土地平整 五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整 七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、排污、有线 电视、土地平整 立项、项目审批 计委对房地产项目进行立项审批 规委对项目进行规划审批 进行设计施工 取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 施工建筑 开工准备：交纳“四源”建设费、出施工图、领取施工许可证 工程招标： 工程承包、分包等 施工阶段：工程的基础、结构施工与设备安装 竣工阶段：竣工验收、竣工登记 销售 预售（商品房预售许可证） （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期。 现售（商品房销售许可证） （1）开发商应当具有营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交 付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使 用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 预售证 真伪：很多城市的预售信息都已经联网了，可以通过网络进 行查询 预售范围：购买的房屋是否在预售范围之内。 预售期限：预售证起始日后才能销售，并且预售证是在这个 项目取得竣工验收备案表之后6个月内失效，必须 办理销售许可证 租售比（深圳大概是1:450） 租售比 = 每平方米建筑面积的月租金/每平方米建筑面积的房价 = 月租金