房地产集团公司土地获取作业指引.docVIP

复地（集团）股份有限公司流程手册支持文件 编号：FT-TZ-ZY001 版本：1.0 土地获取作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 目标： 为适应公司房地产业务规模的发展，拥有适当规模的土地储备量以备滚动开发，满足公司利润不断增长的需要，保持公司产品的市场布局、产品结构的合理性，提高决策效率。 适用范围： 公司项目发展过程中获得土地的工作。 A（数量） Q（质量） C（成本） T（时效） R（风险） 市场调查的充分性 市场定位及方案设计等的合理性 资料的准确性 各阶段费用估算的准确性 各部门工作开展的及时性 术语和定义： 土地招投标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 土地拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为 挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 协议出（转）让：协议出（转）让国有土地使用权（简称协议出（转）让），是指交易双方基于平等、自愿、互利的原则，依照国家、地方有关法律法规，根据双方商定的协议条款进行土地使用权出（转）让的行为。 部门职责： 区域投资发展部：组织政府批地方式中的实地考察；组织编制《项目可行性研究报告》；全面负责市场化拿地方式中土地交易的各项工作。 集团投资管理中心：参与政府批地方式中的实地考察，组织《项目可行性研究报告》研讨会；组织拍卖挂牌，组织进行二手项目的合同洽谈，参与二手项目的尽职调查，主持签定项目合同。 集团总裁：负责审批《项目可行性研究报告》；负责签订土地交易相关合同。 作业内容 目前获得土地的方式主要有两种： 通过国家各级的土地市场，经过挂牌、招投标、拍卖形式获取土地开发权益。 已经拥有土地开发权的开发商和公司，经过合法程序进行转让的获得土地（或项目）开发权益。 挂牌、招投标、拍卖的土地获取 关注土地储备中心指定发布公示的报刊、网络或者其他媒介。 研究公示地块，确定重点意向操作地块，并报区域主管领导审批。 对审核批准后的地块，进行现场勘察，提出问题： 核实七通一平等情况 该地块有无设立抵押等法律形态 地下有无光缆、防空设施或者埋藏文物等 发现土地现状与公告内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应向挂牌-招标-拍卖竞买委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议； 发现宗地内有地上或地下待拆迁物，向拆迁负责人（地方政府、原土地所有权人或者拆迁管理办公室）咨询拆迁具体负责单位与拆迁时间表； 了解并核实宗地及其周边市政大配套设施的现状与未来实施计划。 现场勘察后，将所收集到的资料整理成书面材料，并在三日内报区域主管领导审核。 经集团主管副总审批后，由投资发展部牵头组织，完成项目可行性报告。具体工作内容参照《项目可行性论证作业指引》。 在可行性研究报告通过后，投资管理中心应编写项目投标策略方案，该方案包括但不限于以下内容： 决策背景；项目概况；法律风险与合作风险分析；市场分析；规划设计分析；成本估算；经济测算；投资收益分析；挂牌-投标-拍卖策略；参与挂牌-投标-拍卖的基本态度； 挂牌-投标-拍卖竞买可承受价格、最高投标价或最高应价；筹措资金额度。 在挂牌/投标/拍卖竞买开始日期7日前，投资管理中心应备齐下列材料。 已填写的摘牌申请或投标书-竞买申请书样稿。 项目投标策略。 投资管理中心在备齐上述资料后，完成以下工作： 组织各部门对项目资料进行评估，并将评估意见报送决策委员会审核。 决策委员会应对《项目可行性论证报告》进行评议，并对是否参加挂牌-投标-拍卖竞买发表意见。 确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，应在最后截止日两天前准备好履约保证金与参加挂牌-投标-拍卖所需的文件，包括：竞买申请书；董事会（股东会）决定；法定代表人证明书；法定代表人身份证明或授权委托书、身份证原件及复印件；银行资信证明；其他需要提供的材料。 参加摘牌-投标-拍卖的投标工作。 摘牌、中标或者拍卖竞买成功的，应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》；与招标人-土地管理部门签订《土地使用权出让合同》；与挂牌人签订《挂牌交易成交确认书》；并依合同约定给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结