51房地产开发概述.docVIP

5.1房地产开发概述 1.房地产开发的基本概念 国有土地使用权的土地上进行基本设施和房屋建设的行为。2.房地产开发的基本原则（1）房地产开发必须严格执行城市规划的原则。（2）房地产开发应坚持经济效益、社会效益和环境效益相提议的原则。（3）房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。3.房地产开发的特征（1）涉及面广（2）工程项目多（3）投资量大（4）建设周期长4.房地产开发的注意事项（1）房地产开发应考虑城市总体效益。（2）严格按用途、期限开发。（3）房地产开发项目的设计、设施，必须符合国家的有关标准和规范。（4）优先开发居民住宅。 5.2.1房地产开发企业的概念的种类 1.房地产开发企业的概念 房地产开发企业是指以营利为目的的从事房地产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。2.房地产开发企业的种类。（1）专营企业（2）兼营企业（3）项目公司 5.2.2房地产开发企业的设立条件 （1）有自己的名称和组织机构（2）有固定的经营场所（3）有符合国务院规定的注册资本（4）有足够的专业技术人员（5）法律、行政法规规定的其他条件 5.2.3房地产开发企业的设立程序 1.申请登记2.发给营业执照3.备案 5.2.4房地产开发企业的资质等级 1.一级企业的资质标准2.二级企业的资质标准3.三级企业的资质标准4.四级企业的资质标准。 5.2.6房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业采取分级审批的办法，由审批单位负责颁发证书。 5.2.7房地产开发有限责任公司和房地产开发股份有限公司的设立 1.有限责任公司的设立条件2.有限责任公司的设立登记3.股份有限公司设立的条件4.股份有限公司设立的程序 6.1房地产交易的概念和特征 1.房地产交易的概念 房地产交易是指房地产为特征商品而进行的各种经营活动。包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。2.房地产交易的特征（1）房地产交易对象的特殊性。（2）房地产交易形式的确定（3）房地产交易是一种民事法律行为。 6.1.2房地产交易中的基本制度 1.房地产价格申报制度 6.1.3房地产交易的管理机构 房地产交易的管理机构主要是指国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。 6.2.1房地产转让概述 1.房地产转让概念 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。2.房地产转让的形式（1）房地产买卖（2）房地产增与（3）其他合法方式 6.2.2房地产转让的条件 1.房地产转让的禁止条件（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。（2）依法收回土地使用权的（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 （4）权属有争议的（5）未依法登记领取权属证书的。（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他形式。2.允许房地产转让的条件（1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让应具备的条件。（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应当具备的条件。 6.2.4房地产转让合同 房地产转让合同的概念 房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利义务的协议。 房地产转让合同的主要内容 6.2.5以出让方式取得土地使用权的房地产转让 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利和义务范围应当与转让人原由的权利和承担的义务相一致。 6.3.1商品房预售的概念 商品房预售是指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付定金或房款，并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。 6.3.2商品房预售的条件 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。（4）已办理预售登记。 6.3.3商品房预售的程序 1.申请《商品房预售许可证》2、预售人同预购人签订商品房预售合同。3.办理产权过户登记手续。 6.3.4商品房预售中的违法行为及处罚 （1）未办理《商品房预售许可证》（2）挪用商品房预售款项，且款项不用于有关的工程建设。（3）未按规定办理备案和登记手续的。 6.4.1房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 6.4.2房地产抵押的条件 （1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内土地使用权，可以设定抵押权。（2）以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押。（3）以划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府审批准予转让的，可以抵押。（4）依法承包并经承包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以设定抵押。 6.4.3房地产抵押的程序 1.签约2.登记