东莞万科房地产目标市场现状研究.docVIP

精品论文 参考文献 东莞万科房地产目标市场现状研究 广东科技学院管理系 广东 东莞 523083 摘 要：东莞位于经济较为发达和交通较为便利的珠三角地区，吸引了不少台商、港商的住宅开发投资，带动了房地产行业的发展，表现出比全国平均更快的增长速度,已经成为经济发展的重要支撑点和增长点。文章针对东莞万科房地产目标市场现状展开调查研究，并阐述了笔者的观点。 关键词：房地产；目标市场选择；定位策略 一、东莞房地产业发展的综合状况 1. 东莞房地产业发展的基本趋势 房地产行业在东莞经济产业中占据主导地位，在东莞经济发展过程中占据一席之地。过去20年,东莞房地产大部分的企业以追求数量、不顾质量为发展目标，尤其是一些规模较小的企业，更加重视眼前利益、不顾企业的长远发展，开发的类型主要是安居、住宅为主，投资主体主要是市政府和企业单位，主要的消费群体是政府公务员和企业职工。过去10年，开发的主要类型是以别墅，多层住宅为主，主要集中于东城、常平、樟木头、凤岗、长安等地区，主要的消费人群是以香港人为主，本地人占少数。最近几年，房地产投资63亿元，开发类型主要以小高层为主，集中于南城、厚街、虎门等地区，本地人占45%，外地人占15%???。 2. 商品房需求的上升形成专业化和区域垄断 经过2008年金融危机之后，随着经济的发展，城市化加快，许多外来人口进入东莞，人们的生活水平提高，导致需要居住的人口数量增加，对房地产产品需求也有所增加，东莞市的房地产行业处于回缓状况。随着消费者对商品房的需求逐渐上升，由于人们的生活习惯和消费方式的改变，对住房质量的要求不断提高，使房地产商不断地提高住宅的质量。这使房地产行业在经济市场中形成竞争意识，导致房地产市场形成了专业化和区域垄断，促进房地产的发展，更好地满足广大顾客的需求???。 3. 房地产企业结构的变化与管理模式的改变 在激烈的房地产竞争市场中，房地产企业出现两极分化，即结构规模化和结构小而精。为满足广大消费者的需要，增加房地产产品的销售，迫使房地产商提高自己的知名度和服务质量。许多房地产商聘请一些专业的广告媒体和广告公司，提高产品的知名度，从而促进产品的销售量。比如聘请国内知名度较高的明星参加剪彩仪式等等，还有聘请一些物业管理顾问公司，提高产品的管理和服务[3]。政府改变对房地产业宏观调控上的管理模式，在法律上导致房地产国有企业的转变，促进房地产业的产业升级，更好地满足消费者需求。 4.加强与银行合作，向产业化和预制化发展 房地产业加大与各个银行的合作，加强了房地产市场与资金流动市场的合作关系，促进房地产业的发展。随着高新技术的发展，使房地产业的产品向产业化和预制化发展，满足更多消费者的需要。 二、东莞房地产业存在的主要问题 1、保障性住房建设滞后 保障性住房指的是政府为收入水平低、有居住问题的家庭而提出低租金的住房，主要包括经济适用房、政府性租用住房和廉价住房。但是由于有关行业的工作人员没有履行好工作职务，使一些低收入的家庭没有争取到保障性住房，而且他们不会使用法律的手段去维护他们应有的权益，导致政府的保障性住房建设滞后，没有解决好低收入人群的住房问题。 2、住房价格上升 在国家宽松的信贷政策下，一方面，对于房地产商的资金周转请况变好，不少大型的房地产商增加资金力度，投资到商品房的建设上，但是在房地产市场上，房地产商是价格的制定者，而购买者者是价格的接受者，一旦房地产商拥有更多的资金，在房地产市场中的定价就会提高，购房的价格也随之而上升。另一方面，对于广大消费者而言，宽松的信贷政策有利于促进消费者的购房欲望，导致需求上升，住房价格上升。 3、投机性买房 由于受到中华文化的传统影响，我国居民注重投资，东莞的居民也不例外。从理财投资的角度来看，目前的投资方式选择比较少，导致许多居民的多余资金无所用地，期货投资，风险较大，稳定性较低；国债投资风险较小，但回报率较低；股票投资风险性和回报率成正比，风险大，回报就高，相对而言，房地产投资，比较稳定，风险也相对小。所以，大多数投资者都选择投资房地产这种方式，但是由于许多具名抱着投机的心理去投资房地产，导致房地产市场环境受到扰乱，不能健康的发展。 4、政府财政问题 土地财政税收是地方政府收入的主要来源之一，土地资源是一种政府在进行基础设施建设时的主要资源。因此，地方政府优势利用自身的行政权力，把土地一块又一块地卖出去，让