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池州龙登·星河湾项目定位提案书 [天知·地产营销] 08-05-15 提案的目的 1、宏观市场分析 政策面： 宏观调控持续加强，针对性和操作性愈发成熟 土地供应量紧缩，增加开发成本 购房流程监管严厉，降低投资性购房热情 金融面： CPI指数居高不下，通涨压力剧增 人民币升值已成定势，外资抛售势头渐显 股市前景堪忧，制约投资热情 市场面： 购房热情大幅消减，理性购房趋势成为主导 打折、抽奖等变相降价引领市场 价格同比仍属增长，成交量萎缩已成事实 小结 宏观调控消弱购房热情 “拐点论”增强观望情绪 经济波动抑制投资欲望 地震灾害增加质量要求 2、池州规划分析 池州现状——人口篇： 全市面积为8271平方公里，总人口152万人；城区规划面积1864平方公里，主城区规划面积359平方公里，当前城区人口约25万人左右，预计2020年城镇化水平达50%。 池州现状——交通篇 地理位置可辐射合肥、南京、上海、杭州、武汉、南昌等地。 当前交通以公路为主 未来将持续发展港口、铁路及机场 池州现状——经济篇 从2002年开始计算，池州国民生产总值年均增长26%以上，到2006年达130亿元； 截止2006年，池州人均GDP达9000余元人民币； 到2006年，池州三产结构调整为：22:38:40，工业总产值有新的提高； 当前城市总收入以旅游产业为主要增长点，预计到2010年达60亿元。 池州现状——经济发展目标 到2010年，全市GDP达240亿元，人均GDP达13000元以上，财政年收入达25.8亿元，全社会固定资产年均增长28%，三产结构调整到15:47:38，第二产业成为主导。 小结 人均收入相对较低，抑制消费需求 城市规划力度较强，发展潜力巨大 刚性消费基础较稳，未来前景看好 交通发展势在必行，投资吸引度较高 3、房地产市场分析 投资篇 从2004年开始，池州房地产投资呈现出快速增涨局面，截止2006年，投资幅度达9.5亿元，占全社会固定资产投资的10.42%，投资增幅稳定在19%左右。 价格篇 池州住宅类商品房均价从2005年的1644元/平方米增涨到当前的约2800元/平方米。 商业类成交均价从2005年的6464元/平方米递减到2007年8月份的5588元/平方米，截至到目前又重新呈现稳步上涨态势。 成交量篇 2006年至2007年10月份，成交量属上升层面 2008年月度成交量有所下降，并逐步呈现出稳定状态 户型篇 110－130m2户型最受市场欢迎，其次为130-150m2及80-110m2； 140m2以上户型因总价较高，销售中会有一定制约； 80m2以下户型因无法适应当地人生活习惯，因此销售中阻力最大。 小结 房地产投资到目前达到阶段性高潮 价格在上升的同时开始进入稳定期 成交量出现阶段性萎缩但趋于稳定 110-130m2三房户型较受市场欢迎 4、同类项目分析 当前市面均价在2600-2800元/m2左右，并有持续上扬势头 业态以多层为主，兼有小高层及别墅 户型多以100-150m2三房为主，兼有部分大两房 各项目成交量均呈现出萎缩现象，但逐渐开始平稳 汇景项目个案分析－基本情况 当前销售为07年12月开盘的4幢小高层，价格区间为2700-3300-3800，表价显示最高为25号楼起价为3040；户型面积为103-140m2 。 现余20套，多为103m2两房，户型抗性较大； 未来到6、7月份左右开盘推出整个项目最后3幢小高层。 汇景项目个案分析－推广情况 2001年以800元/m2切入市场空白点，初期大量政府公务员购买，拉升销量；数年品牌积淀，逐渐成为区域标志型项目； 从客户反应来看，卖点主要集中在地段较好，距市中心较近，周边景观较好。 客户来源以政府公务员为主，兼有铜陵、安庆等周边市县购房人员。 小结 提升了区域版块价值形象 汇集了一批潜在购房客户 1、本项目内容提炼 地段 位于城市中心与平天湖之间，秋浦路贯穿东西； 毗邻汇景花园，与之共享市中心资源，成为市中心版块仅有两个房地产项目； 5分钟距离内享有市中心商业区、贵池中学、清溪河、市行政中心等配套资源； 处于未来平天湖旅游服务区规划地块一侧。 社区配套 社区设一个篮球场、两个羽毛球场运动配套 周界红外防护、社区监控系统、彩色可视对讲、电子门禁、燃气泄露报警系统、紧急报警按钮、巡更系统、电梯五方通信系统等安防系统齐全 小区广场、小区广播音乐系统等生活配套齐全 完全人车分流增强品质感 产品细节 使用全框架结构，外墙贴砖工艺； 户型带入户花园、宽景阳台、飘窗，南北通透、全明设计，最大270o观景效果； 2、本项目SWOT分析 S（优势） 项目地段优势明显，具有较强的唯一性； 项目品质感强烈，产品细节具有较强的竞争力； W（劣势） 直观的周边配套目前不够