星彦惠州数码商业街策划方案.docVIP

惠州.数码商业街 招商（销售）策划计划纲要 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 二OO三年二月二十七日 惠州市瑞亨企业有限公司 根据本公司前期派出专业商业市调和策划人员，对项目实地进行了考察，对项目的整体状况进行了分析诊断，并对项目进行了综合市场分析研讨，形成了“惠州数码商业街项目分析报告”并送呈贵司。 我司认为针对项目的现有状况，对项目进行深刻的分析研究及准确定位，是项目“二次营销”运作成功的关键点；其基本内容包括惠州市城市背景、市场、项目规划、项目市场定位研究，惠州商服物业投资市场、零售消费市场、二次营销策略、计划、销售管理等诸多事项的整合。因为项目二次营销包装推广引致的最终关注点仍然会落实到项目本身综合品质及产品本身，惟有在对项目的整合上全面引入市场的观点、明确市场的需求来研究项目“二次营销”的每个细节，才是销售成功的前提保证。 我司诚意希望能与贵司携手，通过双方的共同努力就“数码商业街”项目，“二次营销”操作达致圆满成功。 专此送达，顺致商祺！ 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 二○○三年二月二十七日 第一部分 项目策划基础 一、策划任务 对“数码商业街”二层(一层部分)商铺实施整体招商（销售） 二、策划目的 最短的时间包装上市、最快的速度完成招商（销售）任务 同时造就发展商、经营商、投资者三赢的效果 同时造就发展商企业形象的推广效应 三、策划环境 项目本身 商场位置 环境定位 商铺规划 周边环境 配套设施 交通环境 商业环境 消费结构 消费市场 市场背景分析和定位 四、策划概念 打破常规招商和销售、推广模式 突出创意和公关、媒体策略的操作技术整合 制造行业轰动效应和连锁反应，创商铺销售和招商新举 克服策划环境中的不利因素并解决问题 五、策划内容 营销定位 推广定位 第二部分 项目现状及市场研究 一、整合分析和深入研究在二次营销中的意义 （一） 市场定位 物业档次 商铺布局 面积比例、交通通道、景致休闲等 客户定位 客户来源、类型、特征等 价格定位 制定价格策略及核心价格 建筑特征 细部处理改造及配套等 物业管理 物业管理及参数要点 经济分析 销售收入测定、盈利能力分析、不确定性分析 三、市场调研及定位工作大纲 1、市场调查研究 内容 项目实地勘察 整体市场环境研究 区域市场特征研究 项目周边竞争对象调研 资料汇总及分析 项目定位 2、市场定位及物业发展建议 内容 项目实施计划研究 项目运作设计 项目财务数据的设定和预测 项目经济效益分析 可行性研究结论 3、项目设计细部改造建议 内容 项目改造规划方案研讨 施工组织及工程进度安排建议 项目可类比项目资料对照 第三部分 项目投资环境及市场调研 市场背景 项目经济环境 总体市场状况 区域市场及项目周边市场调研 区域市场供需状况 区域市场总体评价分析 项目可竞争对手分析 竞争物业选择 根据本项目的特点为参照 原则 区域上具可比性 规划档次上具相似性 操作较成功，市场反馈良好，经营方针上有借鉴意义 区域客户分析 第四部分 项目分析 项目基础解析 地理位置 形状、地势、可利用价值 周边景观、广场景观利用 商业作用配套 项目SWOT分析 项目综合评价 经营管理策略与模式分析 第五部分 综合定位 投资市场定位 客户定位 市场定位 经营管理定位 价格定位 当前周边商业及同质商业的价格状况 制定价格的因素 目标价格 提升价格因素 第六部分 物业规划改造要点建议 建筑商业氛围设计改造要点 广告位设置建议 灯光布局建议 外部休闲、促销功能建议 智能化设置建议 建筑色彩及改造处理建议 色彩、造型建议 布局改造建议 环境景观设计改造建议 物业管理要点 第七部分 营销策划 入市时机及招商（销售）前提条件 价格策略执行 招商（销售）总体执行 注：综合执行报告提交时间2003年3月25日。 惠州.数码商业街 深圳市星彦房地产经纪评估有限公司 Page 1 of 14