常德紫云居大厦全程营销策划方案.docVIP

二OO五年三月 方案摘要： 一、我们的目标——力争将本项目打造成北城区集购物、休闲、娱乐、居住于一体的核心商住区，为开发商获取最高投资回报！ 二、我们的理念——科学的调研+精准的定位+针对性策划+技巧性操作=项目成功 三、本项目的优势——位于武陵大道中段，紧邻洞庭大道，交通便捷畅达，地块无拆迁。 四、本项目的核心理念——城市中心的投资小户型精装修住宅 五、销售方式——住宅面积和商业面积1+1套卖 六、销售目标——力争8—10个月完成总销面积的80%或总销金额4000万元。 目 录 ■前言………………………….………………………….……3 ■第一部分 资讯调查报告…………………………….…….4 一、常德地产市场简析………………………………….…………4 二、项目地块环境报告……………………………………………14 ■第二部分 项目整体营销战略设计……………………….16 一、营销模式………………………………………………………16 二、营销目标………………………………………………………16 三、营销手段………………………………………………………16 四、销售方式…………………….…………………………..……20 ■第三部分 项目整体开发及包装策略…………..………...23 一、项目开发设计理念………………………………..………….23 二、项目包装………………………………………..…………….23 三、项目设计………………………………………..…………….24 ■第四部分 广告整合传播推广策略…………..……..…….…27 一、市场推广中的卖点……………………………..…………….28 二、市场推广中的抗性因素………………………..…………….28 三、推广方案………………………………………..…………….29 四、推广费用概算…………………………………..…………….30 前　　言 “沅有芷兮而澧有兰”，历史上的常德一直是一个钟灵毓秀、人杰地灵的好地方。因背靠沅水地扼川黔，常德在湖湘地区的商贸发展史上占有重要的一席之地，历来就是经济比较发达的地区之一。 随着我国全面开放战略的不断深入，21世纪的常德也迎来了她一个新的、蓬勃的发展契机。地产项目遍地开花，城市面貌日新月异，经济走势节节攀升。2003——2004年，常德GDP总量连续两年排在长沙之后位居全省第二位，并于2004年度跻身全国百强城市第99位，而常德近年来不断开展的城市创建工作也为城市带来了诸多的荣耀和桂冠，城市整体发展水平已为房地产开发提供了一个非常有利的平台和契机，常德正处于一个快速繁荣的发展过程中。可以预见的是，一个独立于长株潭经济圈之外、辐射整个湘西北地区、以近七百万消费人群为依托的大武陵经济圈已隐然构成。 紫云天商居大厦正是在这样的大环境下应运而生，顺天时，占地利，如策划包装得当，当享人和。一个占尽天时地利人和的项目没有理由不取得成功。因此，在优越地段、美好环境、各种生活配套设施非常完备的情况下，在本地房地产开发方兴未艾的大背景下，在目标客户群体异常充裕的条件下，如何做好本项目的整体规划设计，使之成为本地房产开发项目中的一生力军；如何使本项目在未来可能出现的激烈竞争环境中迅速实现销售，并力争销售最大化，则成为本案之核心考虑点。 经过对常德多个房地产项目进行充分的了解和分析研究后，在本案中，我们提出了项目整体营销战略设计、项目整体开发及包装策略、广告整合传播推广策略，对产品定位、包装、推广、销售进行了基本的界定，其最终目的，是为了实现快速销售与销售的最大化，为开发商获取更多的利益，并打出品牌和形象，以实现企业的可持续发展。 诚然，对于本案而言，由于诸多因素，目前所提出的方案均是对项目开发与价值实现等多方面的策略性分析、研究和建议，其具体详细化的操作或执行方案，还得整合相关资源，特别是待项目的扩初设计方案及单体设计完全确定后再行细化。不足之处敬请补正。 第一部分 资讯调查报告 一、常德地产市场简析 常德位于湖南省西北部，跨沅澧二水，滨洞庭湖西，为湖南省辖市，总面积约1.8万平方公里，总人口约600万人。自先秦时期筑城始，常德已有2300多年的历史。因地处湘川黔贵四省交汇地带的战略要冲，常德历来就被称为“湘西门户”和“黔川咽喉”，为兵家必争之地。同时，由于水运比较发达，在2300多年的发展史上，常德一直作为湘西北地区的物资集散中心，至民国初年一度形成千帆竞发万商云集商贸旺地。改革开放后，特别是近年来，常德的城市建设和经济发展取得了显著的进步，不仅是中国136座优秀旅游城市之一，同时也是拥有国家卫生城市、国家文明城市、全国交通管理规范城市、中国最具魅力城市、省级园林等众多头衔于一身的湖南“荣誉之城”；GDP总量位居湖南省第二位，城市综合竞争力位居全