市调综合分析.doc

呼和浩特市典型住宅个案调研报告 案 名 金宇文苑 会所面积 4500M2 工地位置：赛罕区桥靠村 投 资 商 内蒙金宇集团股份有限公司 建筑类型 多层、小高层 联系电话：4913888，4931666 开 发 商 内蒙金宇集团置地有限公司 工程进度 现房 基 地 平 面 图 建 筑 商 呼市建筑公司 认购日期 2004.6 规划设计 上海东方设计院 开盘日期 2004.8 景观设计 澳大利亚MMO 交房日期 2005.6.30 规划用途 住宅、商业、 规划户数 1884户 证照情况 五证全 可售户数 694户 物业公司 内蒙古金堃物业 销售总金额 2亿元 企划代理 联合创展（一期） 在售户数 15户 总建面积 30万M2 售出户数 688户 基地面积 20万M2 销 售 率 98.9％ 建筑楼层 地上6层、11层 容 积 率 1.3 规划面积 69.42M2-404M2 得 房 率 88% 主力面积 94.13M2- 138M2 绿 化 率 40% 热销面积 94.13M2- 138M2 物 业 费 多层0.68，小高层1.15元/M2 平均单价 2400元/M2 银 贷 中行/ 7 成 15 年 单价范围 1930元/M2-- 3300 元/M2 车 位 数 地上：100元/车/月 主力总价 22.6万元—33万元 地下：（租）120元/车/月 综 合 分 析 一、环境机能：周边有53.52.4.50.2.19路公交车经过，周边商场环绕，有九州，劝业，银行，医院，学校近在咫尺。有 内蒙 医院，内大，师大等.东依兴安南路，南临大学东路，西接昭乌达路，北靠35中，周边的商业、金融、娱乐、医疗等生活配套设施极为完善。 二、产品规划：一、二期共有45栋，三十九栋多层和六栋小高层，有双语幼儿园，一大型生活广场，4500平米的高级会所，一条长500米建面3万平方米的大学生商业街，户型格局：一室，二室。三室，四室，复式。 三、建材设备：整体采用欧式建筑风格，外立面分为三段式，底部仿真石材，中间高级壁砖，顶使用环保涂料。 四、面积配比： 户 型 格 局 面 积M2 朝向 套数 比例 1居室 1R1T1W 57--69 南北 6 1% 2居室 2R2T1W 94--109 南北 190 27% 3居室 3R2T2W 128--146 南北 364 52% 4居室 4R2T2W 164-218 南北 128 18% 5居室 5R2T3W 323--404 南北 6 2% 总 计 642 100% 综 合 分 析 五、价格分析： 户 型 1居室 2居室 3居室 4居室 5居室 面积M2 57--69 94-109 128-146 164--218 323-404 楼层差价 50---100元/M2 朝向差价 0元/M2 平均价格 2400元/M2 单价范围 1980元/M2--3200元/M2 总价范围 19万元—100万元 六、付款折扣： 1.一次付款：30元优惠。 2.银行按揭：无优惠。 3.其它付款：无优惠。 七、广告媒体： 1.报刊媒体：北方新报，晨报，晚报，电视报； 2.户外媒体：社区围挡，金宇集团楼顶、鼓楼新世纪楼顶； 3.其它媒体：电视。 八、客户来源： 职 业 区 域 购房目的 比 例% 公务员 周边区域 社区位置优越 60% 个体 周边区域 社区环景好，品质高 20% 白领 其它区域 社区及周边生活配套齐全 20% 教师 外 省 市 其 他 九、去化分析： 户 型 2居室 2居室 3居室 3居室 4居室 总计 面 积M2 57--69 94-109 128-146 164--218 323-404 57-69 总户数 6 190 364 128 6 694 楼层 4-6 1-6 1-6 1-10 11-12 去化户 6 190 364 124 4 688 类比去化率 100% 100% 100% 97% 67% 去化率 0.8% 27.3% 52.4% 17.8% 0.6% 98.9% 综 合 分 析 十、广告主力诉求：中国创新教育地产，国际星级生活特区。 十一、SWOT分析： S：地理位置优越，周边学府云集，企事业单位林立，小区配套齐全，生活机能完善。 W：开发商资金有缺大，请了六几家建筑商，内部纷争多，质量无法保障。 O：全区重点学校林立周边，给楼盘带来大量客源，提高整体人文素质。 T：煤气罐成了小区最大的隐患。 十二、已购因素： 1、周边有学校，医院，商场，生活机能完善。 2、位于呼市黄金地段。 3、周边老师公务员是主要客源。 4、面积规划合理，市场定位准确。 5、性价比高。