监察院监察调查处-桃园不动产仲介经纪商业同业公会.docVIP

糾正案類　　別糾正案審議日期100/09/08 修改日期100/09/08 字　　號100內正0031案　　由李委員炳南、劉委員玉山提，內政部所訂「不動產經紀業報酬計收標準」，未能本於「服務報償原則」，考量房仲業「所任勞務之價值」是否相當，以及不同地區房價差異與不同時期房價漲（跌）幅迥異因素，按成交金額採比例逐級累退計收，造成消費者因房價上漲而多付鉅額服務報酬，徒增交易成本之不合理現象；又未落實交易資訊公開透明化，妥適規範房仲業廣告，致隱瞞重要資訊成為房地產消費糾紛之肇因；又「不動產說明書應記載事項」內容過於簡略；經紀營業員資格取得條件過於寬鬆且未落實訓練；房仲業提供定型化契約之內容是否詳實及合法、以斡旋金進行交易的情況是否改善等，均未積極查明並適時檢討，洵有怠失，爰依法提案糾正之糾正案文。糾正案文 被糾正機關：內政部。 案　　　由：內政部所訂「不動產經紀業報酬計收標準」，未能本於「服務報償原則」，考量房仲業「所任勞務之價值」是否相當，以及不同地區房價差異與不同時期房價漲（跌）幅迥異因素，按成交金額採比例逐級累退計收，造成消費者因房價上漲而多付鉅額服務報酬，徒增交易成本之不合理現象；又未落實交易資訊公開透明化，妥適規範房仲業廣告，致隱瞞重要資訊成為房地產消費糾紛之肇因；又「不動產說明書應記載事項」內容過於簡略；經紀營業員資格取得條件過於寬鬆且未落實訓練；房仲業提供定型化契約之內容是否詳實及合法、以斡旋金進行交易的情況是否已改善等，均未積極查明並適時檢討，洵有怠失，爰依法提案糾正。 事實與理由： 據報載：「房仲平面廣告，八成相片不實」；另據行政院消費者保護委員會統計，95年至99年10月全國商品消費爭議，購屋類列居前3名。究不動產仲介業者提供服務是否確實保障消費者權益，收取之報酬相對於提供之服務是否合理，相關主管機關是否放任民眾權益受損、有無怠惰修法，均有深入瞭解之必要乙案，業經本院調查竣事，茲就調查發現違失之事實與理由臚列如下： 內政部訂定不動產經紀業報酬計收標準，雖規定報酬總額不得超過實際成交價金6%，惟施行逾10年，房仲服務報酬標準已於市場上形塑類似固定比率，使上開計收標準原本欲使委託人與受託人得充分自由議價之意旨，受到嚴重扭曲；又上開計收標準未能本於「服務報償原則」，考量房仲業「所任勞務之價值」是否相當，亦未能考量不同地區房價差異及不同時期房價漲（跌）幅迥異因素，未設計按成交金額採比例逐級累退計收之機制，造成消費者因房價上漲而多付鉅額服務報酬，徒增交易成本之不合理現象，內政部不僅欠缺宣導服務報酬自由議價之措施，亦未適時檢討上開計收標準之合理性，放任民眾權益受損，顯有怠失。 按內政部辦理「不動產經紀業管理條例」（下稱本條例）立法過程，原函報行政院之「房地產仲介業管理條例草案」第17條規定：「仲介業經營業務…應依實際成交價金或租金報酬標準計收報酬。…第一項報酬標準由中央主管機關依價金大小定其上限。」依其說明略以：「交易價金之高低與仲介成本並非呈顯著正比，爰參酌日本法例，明定由政府依價金大小定其上限，以期合理。」惟行政院送立法院審議之「房地產仲介業管理條例草案」第17條規定，卻將「依價金大小定其上限」之內容刪除 ，修改為「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」送經立法院審議通過，除將本條例名稱改為「不動產經紀業管理條例」外，上開條款內容並未更動，僅配合部分條文新增改列條次為第19條。嗣內政部依上開規定授權，以89年5月2日台（89）中地字第8979087號函頒不動產仲介經紀業報酬計收標準（下稱「房仲服務報酬計收標準」），同年7月1日實施，同年7月19日修正第3點。現行規定如下： 不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或1.5月之租金。 前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。 本項報酬標準應提供仲介服務之項目，不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍，不包括「租賃」案件。 經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。 依內政部研擬「房仲服務報酬計收標準」時所參考由世界不動產協會對各會員國所作調查之國外相關資料以觀，國外對於收費標準差異懸殊，例如：新加坡1-2%，韓國1.5-9%，日本3-5%，而美國未開發土地類6-10%、商業類3-4%、住宅類5-8%，平均約6%。若將各會員國仲介收費標準予以平均，最低費率約2.8%