天赐良缘前期策划方案.docVIP

目????录 第一章??项目概况一、?地理位置二、?周边配套设施三、?规划设计 第二章??项目地块特征分析一、?地块特征二、?地块资源 第三章??本案目标客户分析一、?本区域楼盘客户分析二、?本案客户群分析 第四章??项目定位分析与评价一、?项目定位与评价二、?关于天赐良园产品定位的描述三、?价格分析 第五章??产品区隔及产品修正一、?本案产品区隔二、?项目机会点三、?产品问题点 第六章??关于市场推广作业一、?天赐良园形象定位二、?项目的市场推广定位三、?项目包装四、?项目本身素质提升策略五、?会所配套建议六、?物业管理建议七、?项目有关提高附加值的建议 第七章??关于项目市场导入策略建议一、?推广主题设计二、?市场推广台阶三、?精品物业的塑造四、?项目推广步骤 第一章??项目概况 一、地理位置??????天赐良园位于南昌新区------凤凰洲片区,?属南昌房地产必威体育精装版热点版块(红谷滩新区)内的次区域.。二、周边配套设施??????地处传统的城乡交接地带,原周边住民无几,各种生活配套稀缺，与南昌传统的祭祖坟区相近。三、?规划设计???整个项目规划以别墅为主，沿街为高层。??(??????规划定位特点?生态住宅,?湖光山色?水乡园林,?现代家园?别墅群落,?观景高楼 第二章??项目地块特征分析 一、地块特征?????????该地块规模不大，但地处红谷滩地区，沾靠一江两岸红谷滩版块,?前景可塑性强(???与南昌目前最火的开发区——经济技术开发区相近,有一定的潜在客户资源(???毗邻美丽的碟子湖公园,?有天然水景资源题材(二、地块资源分析与评价1、地块优点综述：1）?相对较低的居住成本和较高的生活质量。2）?地区人气很旺，而周边竞争个案不多，销售压力相对较小。?3）?价格优势，及升值潜力。2、地块劣势综述：1）?地区商业不发达，交通目前相对落后。????本地区处于南昌红谷滩偏远地区，周边无大型的购物场所，并且距离市区其直线距离、车程都很长。2）?开发商知名度不大本地块的开发商不是本市知名企业，因此知名度不大。??????3）高层体量偏大，在此地段销售有较大阻力，建议在单体设计中多考虑中小户型；? 第三章??关于项目的市场定位与产品定位 一、?市场基本面分析??1、宏观市场分析（略）南昌房地产市场得以发展归结为以下几个条件：A、?有广阔的消费市场基础。B、?作为经济迅速发展的城市拥有无以比拟的优越投资条件C、?有较高素质的一批开发商群体。D、?当地政府的支持与良好的自然经济环境。??2．红谷滩地区市场概述红谷滩区位于南昌西南城郊结合部，拥有广阔的腹地。它作为南昌新崛起的房产市场，以其优越的自然条件、地理环境、便捷的交通、良好的生活环境和适中的房价，成为中心城区能量辐射和吸收的黄金区域。2002年开始，中心城区大批动迁居民迁入本区，以及市政府等机构的迁入使红谷滩人气渐旺。大量资金的投入，使基础设施和生态环境得到进一步的改善。二、项目市场区域分析凤凰洲房地产项目就目前来看，该版块楼盘都未正式推向市场，但是象凤凰城等大盘都已经开始动工。预计在2004年本区域将成为南昌市的一大热点。 三、项目市场定位建议由于本项目的规划指标限定,?本项目总体定位为中高档住宅社区.?考虑到地价、产品差异化等因素,?目前的规划定位基本体现了投资原则和政府总体规划意图，鉴于本公司多年的房地产研究和对目前市场的了解及对未来几年的市场预测,有以下几点建议：（1）建议瞄准私营企业主、高收入职业经理人以及其他先富起来的人。因为本地段属于新开发地区，市场表明，郊区住宅一般为有车族首先考虑。（2）高层体量偏大，在此地段销售有较大阻力，建议在单体设计中多考虑中小户型；（3）建议本项目的多层主力产品以总价不超过50万为限,?高层主力产品以总价不超过35万为限；（4）在本项目目前的总体规划中,?体现的是较为封闭的景观社区,?未能与碟子湖美景形成呼应（5）作为一个地段较偏僻但体量较大的高档社区，目前规划中的商业配套和公建配套明显不足，建议增加实用的配套，如商业和运动场所等；（6）考虑到消费者对本地段特殊的敏感，以及本案名无法有效地建立开发商的品牌和体现本案的高尚文化内涵，建议案名：????????????运通?世纪城?????????运通?世纪华庭????在以后的营销推广中，将采取深圳波托菲诺?纯水岸的推广方式，将别墅、多层、高层分开推广并分别设置案名，如别墅推广时可采用整体如下的案名：?????运通?世纪城??一期?水深墅在项目的整体运做中，为强化开发商的品牌形象，建议在广告中以运通世纪的简称来强化购房者对开发商的印象。可考虑参照万科的做法，以