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我国房地产企业融资方式的选择与研究 摘要： 房地产业作为国民经济支柱性产业 , 对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业 , 充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控 , 房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈 , 已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。目前 , 我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求 , 有少量的大型企业开始上市融资。但是 , 仅仅以这两种方式并不能很好的解决房地产企业的资金需求 , 尤其是对于中小房地产企业更是如此。于是房地产基金、房地产投资信托以及其他金融创新应运而生。本文通过分析各种主要融资方式的优缺点、政策约束和成本 , 总结出 , 房地产企业必须采取多元化的融资方式 , 并根据不同的开发阶段、项目类型和企业规模来选择合适自己企业的融资方式 , 这样才能更好的解决融资困难的问题。 关键词： 我国 房地产、融资方式、贷款、选择 房地产企业融资是指房地产企业为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。 房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持 : 处于发展初期的开发商需要融资来开发项口 : 处于发展期的需要融资来维持项口 : 已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，近一步发展。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最为重要的一环。一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。 内部融资主要是房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，立即出售的楼宇，以及在近期内可以收回的各种应收帐款，近期可以出售的各种物业的付款，也包括公司向消费者预收购房定金。 外部融资有可以分为间接融资和自接融资。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。自接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括股票融资、债券融资、房地产产业投资基金、房地产信托等多种融资方式。 一、我国房地产开发企业融资现状 ?? 总体房地产开发企业融资现状 近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府采取加大内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。我国的房地产业，从 80 年代开始复苏以来，经过几年的发展，不仅产业规模得到巨幅扩张，己经成为我国国民经济发展中相当重要的一个产业。但是，我国房地产开发企业融资方式仍然单一，融资渠道狭窄。目前房地产开发企业的资金来源主要依赖银行贷款和预售房款。分析历年的房地产开发来源数据 ( 表 1) ，可以看出国家预算内资金只占了 0.06% ，银行融资贷款虽然从 1997 年的 23.8% 下降到 2004 的 18.3% ，但是我们 .IJ 以看到其中自筹资金和其他来源占据了 80% ，而有数据表明这两部分主要来源于建筑公司的上程热款和购房者的预付款，其中 80% 也源于银行贷款。从这些数据我们可以清楚地看出房地产开发投资仍然依赖于银行，但是银行对于房产开发企业的自接贷款逐渐减小，这必然给房地产企业健康发展，不断扩大带来困难。 再者，我国房地产企业自接融资发展也依然滞后。就债券融资而言， 2004 年只有 1900 万元，只占总体资金来源的万分之一，这么微小的数字，对于需要庞大资金的房地产开发企业，看来只是隔靴搔痒了。 表 1 房地产开发企、以单位资金来源 单位：万元 年份 地区 本年资金 来源小计 国家预算 内资金 国内贷款 债券 利用外资 外商直 接投资 自筹资金 其他资金来源 1997 124789 9111902 48691 4608565 3279010 9728831 1998 149480 62319 3617581 2588698 1999 100457 98703 2566022 1804807 2000 68720 34760 1687046 1348026 2001 136291 3425 1357044 1061150 2002 11