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地产的区域研究 地段，一直是地产商们口中最响亮的口号。地段由英文中的“LOCATION”翻译而来，但却比LOCATION（位置）更能体现其在房地产领域的真正意义。地段不仅有“地”，而且是“段”，这个“段”字就很恰当的体现了房地产项目的区域性。项目是根植于一个区域之中的，项目的定位不能脱离整个区域的支撑，项目的定位来源于对区域和市场的理性思考。 在城市规模不断扩大的过程中，城区的各个部分的自然和人文环境逐渐产生差别，形成各具特色的区域氛围，相应的，人们对其也有了不同的认知和心理定位。人们选择了一处居所，同时也选择了一个区域，从某种程度上甚至是选择了一种生活方式。 区域的性质在很大程度上影响着其中的产品，产品的定位不可能完全脱离于区域。一味强调产品素质，无限制的强调技术、追加产品成本投入，忽略区域现行为风险极大，很有可能被市场拒绝，这种例子也并不少见。由于区域的形成是城市规划、历史沿革、市场变化等各种因素综合长期作用的结果，所以区域的性质不会因个别所谓“鹤立鸡群“的项目而发生改变。但应当指出的是，由于城市的连续性区域的概念往往是大而化之的，其间的界限也是模糊的，那么应该如何来划分我们区域，或者更直接一点，在进行某个地产项目的前期定位的过程中，应该如何来界定其归属的区域市场呢？ 我认为，界定区域应该主要根据两个要素：一是连续的区域现状，二是基于对未来可能竞争对手的判断。 连续的区域现状 区域不是行政区域，也不是由几条道路围成的区块。区域是连续的平面，它的内部有某些相同的能够被识别的特征。人们在心理上会有“进入”的感觉，它可以依据某些特征从内部认知，从外部参考。而区域的概念依赖的是普通大众的认知和判断，这种认知和判断是多方面的、不经意的、长期的、连续的过程。影响评判的因素也多种多样，比如建筑形式、细部、功能、居民、地形等等。也许普通人并没有意识到这种评判，但每一次出行、每一次购物、每一次上下班……都是对这种评判的一种积累。下面针对区域本身，从人们判断区域的方式来分析影响区域界定的主要因素： 生活度： 经常提起的区域配套是这一概念的重要组成部分，它们更多的和人们日常生活相关，包括的信息琐碎而具体。它囊括了地区的公交系统、路网组成、餐饮娱乐、医疗、文化、商业等各种因素，体现了人们生活的舒适度。它们的完备程度和档次某种程度上决定了与之相关人群的特征，而人也是房地产消费的主体。举个例子，可以形象说明区域配套对居民生活的影响。一位朋友赶上福利分房的末班车，得到在二环内的一套高档商品房，最近却想把房子出租，因为他的经济能力很难承受高昂的物业费和停车费用。在众多人艳羡的目光的背后，他也有很多不为人知的苦恼。在大多数情况下，区域的生活配套和居住在其中的人的经济能力基本是匹配的。 政府规划： 政府在城市某地区尚未开发之前，事先界定这一区域的用途和性质，这种区域的范围是明晰的，甚至因为政策的限制而产生明显的界限。但往往在经过一定的时间积累后，政府控制下的封闭区域的单一性会在一定范围内扩散。在更大的范围内说，北京的城市格局就体现了这种影响，西部的政府机关、部队大院聚集，东部的涉外气氛浓厚，体现了最初北京规划的初衷。从小范围来看，北京最明显的例子莫过于望京地区了，该地区属于统一规划的大规模新兴居住社区，但目前它的北边界已经超出了政府所规划的范围，在北小河之外，聚集了一部分和望京地区内部同质的住宅项目，政府规划区域范围已经在向外延伸。另外一个明显的例子是北京的CBD，CBD规划尚未落定，周边地区便有了更迅速的反应。 道路： 道路是认识城市的主导因素，有强烈的引导性。人们自然的、习惯的沿着道路前行，它是一种移动通道、一种轨迹，其他的环境因素沿着道路布局。一些主要的交通干线会成为城市的特征。城市中越来越宽阔完备的快速路、高架桥系统往往可以成为区域的边界。试想一下，如果你去燕莎商场购物，以燕莎商场为基准点，从此点东800米和西800米走到燕莎的感觉是完全不同的。对于人们的生活来说，同样的直线距离会因为一个天桥或者一个复杂的路口红绿灯系统而变得完全不同。 边界： 边界是另外一种线性的因素，但往往不把它当作道路使用或者对待，它是两个连续部分的中断，是两个部分的边界线。比如河流、铁路线、古城墙等。河流是一种明显的边界，尤其是在沟通两岸的桥梁数量有限的条件下。北京的护城河和二环路构成了强烈的城市内部区域间的边界，形成了人们头脑中强烈的印象，在很大程度上也限制了人的生活范围。而同样为快速路的三环路的分界效应却要弱于二环路的边界效应，高架桥下的空间也是区域沟通的一种方式，缓和了这种割裂。而河流和道路的共同作用，让边界的作用更加突出。铁路线是另外一种边界，我们很少有机会沿着它来感知城市，但它却经常割裂着城市连续感，只留下几个桥梁充当区域间沟通的途径。 标志物： 标志物