天悦龙庭发售时间延迟应对措施2004.docVIP

天悦龙庭发售时间延迟应对措施 天悦龙庭项目按照预计的工程进度及推广思路，将于今年11月6日左右进行公开发售；但现阶段，受项目工程施工影响，项目工期将作适当后延，根据新的工程进度，预计项目将于12月18日左右进行公开发售。 项目工程进度本身就晚于片区主要竞争对手幸福海岸、深业新岸线、金泓雅园、德业新城等，现受工程延期影响，项目入市时间将进一步后延，这将使本项目在片区竞争中处于非常不利的地位，那么，针对此种不利局面，本项目可以采取那些应对措施，来弱化不利因素，增加项目在片区的竞争力呢？ 充分利用市场机会，提前认筹 竞争楼盘入市时机 参照主要竞争楼盘工程进度幸福海岸、深业新岸线、金泓雅园、德业新城等项目的工程进度，结合深圳楼市的季节性销售规律，预测这些项目将在今年 9-10月份（春交会——国庆）入市。 届时片区竞争楼盘势必进行大规模的宣传推广，以增加项目影响力；届时，片区炒热势在必行；片区的热炒无疑增加了客户对于宝安新中心区的关注度，造成大批的客户用往片区。 本项目应对措施 根据项目“提早入市，产品先走，建立形象”的营销策略，本项目可以在竞争楼盘宣传推广之机，采取提前入市，接受VIP认筹登记的方式，在项目前期宣传上做好铺垫、在项目包装上下足功夫，通过工地围墙、路旗、楼体条幅吸引片区内客户注意；通过售楼处前广场、绿化带、“廊院式”售楼处、“廊院式”样板房，“冲击”目标客户、打动目标客户、“抢夺”目标客户，进而赢得目标客户。 VIP认筹 认筹时机： 认筹时机考虑因素 9.30-10.4为秋交会举行时间； 10.1-10.7为国庆长假，销售黄金时机； 竞争楼盘会有部分参加秋交会，且大多会选择在10月份进行公开发售； 本项目将在12.18公开发售； 根据深圳操盘经验，原则上认筹时间不操过两个月解筹效果较佳； 宝安楼盘一般在开盘前半年就开始内部认筹； 本项目‘提早认筹，抢夺客户’的营销思路。 认筹时机选择 综合以上认筹时机考虑因素，结合项目工程现状及工程进度安排，建议本项目自9月30日秋交会开始之时正式开始收筹，12月18日解筹即进行公开发售。 认筹要求达到的形象条件：（结合与发展商会议） 临新湖路30米绿化、休闲带、小型广场全部完工，对外展示开放； 临新湖路三层商场外墙施工完成，以现楼的姿态对外展示； 销售大厅装修、装饰完成，投入使用； 从售楼处到中心园林二部自动扶梯投入使用； 二楼沿看楼通道园林部分架空层园林对外展示； 至少两套豪华装修样板房（其中一套4A1）装修、装饰完成，可以对外开放； 看楼通道包装完成； 其它：相关销售物料到位； 认筹的方式 一般楼盘的VIP卡认筹，客户获得VIP卡，实际是获得了楼盘的优先购买权，具体的预选房号须到解筹日进行公开选房，一般采取按照排队或抽签顺序选房。 根据我司对于豪宅客户的把握，这部分客户一般较有身份，对排队选房有抵制情绪；从我司宝安代理楼盘“融景园”销售现场也得到同样的反馈。在豪宅楼盘的销售过程中，认筹通常采用的是一种可以提前“预定房号”的形式，订金也比普通楼盘的订金高。 因此，建议本项目认筹采取“预定房号”的认筹登记形式。 VIP卡的运作形式： 在项目正式开盘前，为了积累更多的诚意认购客户，采用VIP贵宾认购的推广形式，所有前期诚意认购的客户，都必须缴获10000元的诚意认购金，作为预定房号的诚意金；获得VIP卡的客户同时可以获得发展商提供的一定折扣的购房优惠，比如所有诚意认购的客户，均可以获得总楼价5%的优惠，而诚意认购的VIP卡购买金额，将会自动转为楼价（或订金）的一部分，并且可以享受VIP金卡的优惠及服务。 项目前期宣传铺垫 思路：既展示项目高档形象、同时又能留有悬念； 核心攻击点： 电视冠名，提高知名度——如深视“××××剧场”； 购买深视“龙光·天悦龙庭剧场”冠名权（或者宝安有线电视翡翠台“龙光·天悦龙庭” 转动游标【“龙光·天悦龙庭”、“从空中覆盖宝安”、】），在前期迅速提高楼盘知名度，为下一步楼盘的正式推广奠定良好的基础。 封锁户外——户外广告牌＋户外灯箱＋户外指示牌【详见《户外广告选址建议》】 异形户外广告牌——吸引市场关注 公益形象大使 参加公益活动，使龙光地产以“善者人翁”的形象在宝安区深入民心，让目标客户对龙光地产及天悦龙庭形象产生良好的印象，同时也将项目的品牌在该区深化，扩大知名度； 发展商赞助市政，或是与市政合作。如更换片区的所有垃圾筒，注明由龙光地产赞助； 赞助西部山区失学儿童基金，并通过宣传，以强化发展商“善者人翁”的形象，同时也体现项目尊贵而大度的形象； 建设部3A大奖； 让天悦龙庭获得国家权威部门——建设部的设计大奖，如3A大奖或者建设部康居示范小区，从政府权威部门认证体现项目的片区卓越性、顶端性及差异性，使得项目在片区竞争中能脱颖而出； 建设