西夏新华学慧园项目策划.docVIP

新华·学慧园项目策划 第一部分市场分析 一区位简介 银川是宁夏回族自治区的首府，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区 、永宁县、贺兰县、灵武市，总面积9527平方公里，城市建成区面积110.77平方公里。全市总人口165.43万人，其中：市区102.49万人，回族人口43.33万人，占总人口26.2%，非农业人口106.62万人 ，占总人口64.45%。2008年地区生产总值514.11亿元，增长13.3％；全社会固定资产投资365.69亿元，增长24.9%；社会消费品零售总额155.77亿元，增长21.6%；全年财政收入64.68亿元，增长19.8%。2008年城市居民人均可支配收入14458元，增长18.7%；农民人均纯收入4917元，增长14.3%。 十八大后未来中国房地产业走势预判：从宏观环境来看受国内外环境和自然规律影响过去三十年的经济高速增长难以持续。预计未来5-10年宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式与此密切相关的房地产调控政策总体偏紧的可能性较大。抑制投资投机需求仍将是房地产调控政策的重要组成部分房产税等长效机制将逐步完善但差别化信贷和限购短期不会退出保障性安居工程建设继续推进。 在政策总体偏紧的背景下城镇化和收入倍增将促使房地产业平稳发展未来十年每年新增城镇人口仍在2000万人左右首次臵业需求强劲半数城市家庭现有住房面积少于30平米改善性需求旺盛收入倍增计划落实将大大提升各类需求的支付能力为房地产业提供动力 全国房市现状：随着国家宏观调控的影响，全国房市在2012年下半年呈现一线二线大城市房市回暖，并且持续走高，二线城市中的中间及偏下的部分城市和三四线城市房地产消费显得供过于求，无明显回暖迹象。2013年各大城市房价稳中有升。 银川房市现状：但是近年来，在外来大企业的推动下，宁夏银川市房地产开发依然处于快速增长状态，前四个月，银川市房地产开发完成投资36亿多元，同比增长62.8%。今年前8个月，银川市商品房销售面积达232.18万平方米，同比增长10.7%。4000元/每平米。但新开发的浩海.星河雅居必威体育精装版报价均价5500元/平米。其余的花半里2期3700元/每平米，学明园3500元/每平米。产生购买行为的主要是当地居民或厂区职工，为改善居住条件或是针对学区而买。虽然开发程度较低，但由于有学校作为依托，对价格的提升会有推助作用，但由于周边人群购买相对有限，所以预计未来价格上涨幅度不会太大，短时间内均价不会超过4000元/每平米。区内南北两侧居住环境相对较好，会有后续新盘开发。 市场现状：区内总体开发程度低于兴庆区和金凤区，居住、娱乐配套相对不足，所以价位相对较低，总体均价低于4900元/㎡。 客群：产生购买行为的主要是当地居民或各厂区职工，为改善居住条件或是针对学区而购买。 价格趋势：虽然开发程度较低，但由于有学区作为依托，对价格的提升会有推助作 用，同时由于周边人群购买力相对有限，所以预计未来价格上涨幅度不会太大，短时间内均价不会超过5200元/㎡。区内南北两侧居住环境相对较好，会有后续新盘开发。西夏区总体均价比起09年的3000元/㎡也有了较大涨幅。 分析小结：西夏区作为一个工业区和学区，主要中低档普通住宅为主。并且周边无类似的超大型商业综合体与之相竞争，人口也将呈现增加的趋势。 项目简介及SWOT分析： 项目简介： 随着社会的不断发展，中国的住宅建设已进入品质时代，不断创造出新的居住理念，使住宅的户型设计与周围的城市景观、人文环境、生态环境等融合在一起，扩展了住宅空间的外延，实现“人居合一”的理想境界。我国的房地产开发及住宅建设正由粗放型阶段走向理智型，由不成熟走向初步成熟，由卖方市场走向买方市场，房地产业从原有的计划经济模式下单位自建、职工集资逐步过渡到现今市场经济条件下的投资开发模式，其相关动作环节发生了质的变化。新的开发模式使房地产项目融入市场经济，使之产品化，因此开发商对项目进行合理的策划是房地产开发与经营成功的关键。 我国的房地产市场形成较晚，却经历了一轮曾一度异常“火爆”的单边上扬的发展阶段，而有关房地产营销的理论和营销策划实践在我国本就相对滞后，在市场的非正常发展时期则更未得到充分、正确的重视和理解，甚至只是标榜、曲解或异化。当前，在市场价值回归、正常发展以后，必然要求要以正确的房地产营销理念，在深刻认识市场、客户和需求的基础上来进行房地产营销策划，促进项目实际开发运作之时更能贴合市场需求，顺利销售。因此，本文的意义就在于，研究、学习有关营销的理论并运用其进行实际项目的营销策划实践。 项目新华—学惠院项目是西夏区政府计划在大学城附近开发的房地产项目。在项目前期，我们进行了大量的市场调研、市场论证分析等工作，在此基础上才撰写的