戴德梁行：贵阳市金阳新区2006-1号地块项目可研报告.pdf

1 项目概述与贵阳市房地产市场总体发展概况 1.1 目概况论述 1.1.1 项目背景 该项目地块即金阳新区 2006－1 号地块由开发商——中国水电建设集团下 属中环房地产贵阳分公司在今年4 月底由挂牌出让方式获得土地使用权。 鉴于目前金阳新区住宅项目性质均为经济适用房，开发商希望能够将此地块 按照利润最大化的原则，进行项目定位， 定物业类型、结构布局及可行性分析， 将该项目建成金阳新区商品房项目，最终达到销售均价在3500 元/平方米（建筑 面积），同时将打造成新区的地标。 1.1.2 目标项目地块基本规划指标 本项目基本规划指标： 土地面积：210.63 亩 土地用途：住宅和商业 土地使用权年限：40 年 （商业）；70 年 （住宅） 容积率：1.8 绿地率：40% 建筑密度：25% 限高：100米 1.1.3 项目基本概况 城市概况 2 贵阳，贵州省政治、经济、教育、文化中心，既是我国西南地区重要的中心 城市之一，也是西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。 作为一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中” 的具有高原特色的现代化城市，贵阳享有“森林之城，休闲胜地”的美名，曾被 评为 “全国双拥模范城”、“全国卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国 园林绿化先进城市”；是国家“中日环保示范城市”、“国家信 化建设试点城 市”、“国家循环经济试点城市”以及 “全国绿化模范城市”。博得了“上有天 堂，下有苏杭，气候宜人属贵阳”的美誉。 贵阳全市辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、 一市(清镇市)、三县 （修文县、开阳县、 烽县），土地总面积8034 平方千米， 占贵州省面积的4.56%，其中市区面积2403 平方千米。贵阳市山林面积419 万 亩，森林覆盖率达35%。市区四周群山环抱、林木苍翠，有 “林城之称”。城区 东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架， 包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个 片区，面积约495 平方千米。拥有贵阳高新技术开发区、贵阳经济技术开发区两 个国家级开发区和一个省级白云经济开发区。 贵阳市属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充 ，气候温和，四季宜人；年平均温度15摄氏度；最高温度为32 摄氏度（7 月）， 最低温度为零下5 摄氏度 （1 月）。年平均降雨为1200毫米，年相对湿度76.9%， 全年主导风向北偏东，年平均气压8935 毫帕，无霜期270 天。天气环境质量保 持国家二级标准，声环境质量达一类标准。主要灾害有倒春寒、秋雨低温、冰雹、 暴雨、大风和酸雨，历史上凝冻也是灾害之一，现已不多见。 3 地理位置 贵阳市地处中国西南内陆浅腹、贵州省中部云贵高原东斜坡地带，即贵州省 中部偏北, 东经106º07 至107º07 ，北纬26º11 至27º22 之间, 境内山峦重叠， 峡谷深幽。地形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。 奇特的喀斯特地貌大量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地、河谷和苔地，海 拔872 米～1659米。东、南与黔南布依族自治州的翁安、龙里、惠水及长顺四 县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金 沙两县和遵义市的遵义县。 本项目地块（如下图所示）位于贵阳市中心区西北面，市级行政中心以南， 贵阳一中金阳校区以北，临观山公园, 与大型经济适用房项目 海花园隔金阳南 路相望；项目西北面金朱路以北为新区2006－2 号地块(已由香港新世界集团中 国地产通过挂牌出让获得)；项目以西迎宾大道以南为即将开建的十二滩公园； 项目向东观山公园附近为一占地94 亩的拟修建别墅区。 项目地理位置: 区域自然与历史资源 金阳新区地处百花山脉与黔灵山脉之间，环绕观山水库，拥有山环水抱、藏 风聚气的优越自然环境，地势平坦，其建设用地、水源、交通、地质等条件优越。 金阳新区土地总面积为102平方公里,适合城市建设的一类用地(坡度10%以下) 有40．5 平方公里;二类用地(坡度大于10%,小于25%)15．5 平方公里。新区水 资