当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT.ppt

国务院发展研究中心市场经济研究所 研究员 任兴洲 2013年12月; 当前房地产市场形势和走势分析;　　2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点，是2012年2月以来累计同比增幅最高的时期。 其中，住宅投资增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。? ;2013年前11个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高于2012年前11个月2.4%的累计同比增幅。201年的销售面积同比增速仍处于2011年以来的最高水平，是2012年2月出现最低水平后出现的新峰值。;　1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。 2013年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9%，远低于上年同期11.2%的增幅水平，土地开发进度明显加快。 ? ;2013年前11个月，70个大中城市的新建商品住宅价格水平同比逐月上升，从2月份的1.9%提高到11月份的9.6%。其中，上半年的价格同比增速最快，从1月份的0.7%提高到6月份的6.5%。从环比情况看，2013年前11个月70个大中城市新建商品住宅价格增幅呈逐月回落趋势，从2月份的1.1%回落到11月份的0.6%。 ;不同城市的分化趋势： 2013年前11个月，一线城市的价格同比增幅水平从1月份的3.5%提高到11月份的21.2%，增幅上升了17.7个百分点；二线城市从0.8%提高到11.2%，增幅上升了10.4个百分点；三线城市从0.4%提高到7.9%，增幅上升了7.5个百分点。 从绝对水平看，一线城市的价格同比增幅高于二、三线城市。11月份，一线、二线和三线城市的新建商品住宅价格同比分别增长21.2%、11.2%和7.9%。 ;今年房地产市场主要影响因素： 市场需求的释放，部分城市供给相对不足 调控政策的影响 信贷政策的影响（新增量、利率优惠） 土地价格涨幅加大（资金相对充裕） 市场预期的影响 年底的地方调控和房价控制措施 ;房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位 % ; 数据显示，2013年前10月社会融资规模为14.82万亿元，比去年同期多1.81万亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增长8.16%。 ;需要重视的市场变化特征： 市场分化趋势明显（ 2013年前11个月，全国商品房待售面积累计同比增幅是39.4%，比2012年前11个月32%的累计同比增幅，高7.4个百分点。这也是2001年以来商品房待售面积累计同比增幅最快的时期） 潜在的问题值得关注 下半年调控政策出现地方差异化趋势（京七条、深八条、沪七条、穗六条等） ; 2014年房地产市场趋势和影响因素 ;2014年房地产市场趋势： 一线城市因其特点仍将延续较旺盛的需求；价格同比上涨压力较大。一线城市商品房用地供应力度将加大，地价同比涨幅预计将低于上年。 三、四线城市分化更为明显，去化率进一步放慢；价格涨幅回落的可能性加大。前几年住房供应过多的三四线城市，价格回落的可能性也在增加。 保障房与限价房、自住型商品房的供给增加（一线增加更多）。 房地产投资下行压力增大（需求、投资、利率） ;明年影响房地产市场主要因素： 宏观经济走势，经济运行状况； 货币政策和金融、信贷政策的取向和力度； 房产税试点扩面与否的影响、预期变化； 市场供给的状况（土地、住房）； 限购政策、差别化金融政策执行情况。 调控政策取向的变???： 城乡一体化建设用地市场的改革 ; ; 房地产领域必然要触及土地制度、财税制度、政绩考核体系、不动产统一登记、金融改革等深层次制度问题，这些深层次的制度问题不破解，仅依靠房地产领域改革的“单兵突进”，远远不够。因此，《决定》）中虽然没有专门论述房地产领域改革的内容，但已经涉及到的相关改革都会影响房地产市场发展的深层次制度内容，并指明了未来我国房地产领域改革的基本方向、趋势和突破口。 ;市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产市场发展的基本方向； 缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用地政策的重要方向。 加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。 不动产统一登记，统一的信息平台。 建立住宅政策性