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广东XX地产集团有限公司??房地产收入核算手册??? ??二O一O年四月?目　　录?一、绪论二、房地产销售的前提条件三、房地产销售的两种形式四、房地产销售的基本业务流程五、销售款项收取控制及操作流程六、售楼管理软件系统操作流程七、销售收入账务处理八、其他涉及与收入相关的账务处理1.预售款存监控户(略)2.商品房预售监督管理费的支付(略)3.税金计提(略)九、企业所得税汇算清缴收入注意事项?一、 绪论1.房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。2.本细则除上述收入外，也包括手续费、滞纳金以及其他代收代支的费用。?二、 房地产销售的前提条件1.具备销售许可的“五证”：1)建设用地使用权证；2)建设工程用地许可证；3)建设工程规划许可证；4)施工许可证；5)销售许可证；2.物价局批准的物业收费标准的文件；3.物管合同、物业收费规定；4.销售价格表；5.其它各类收费明细表；6.到访征询单；7.项目统一说词；8.商品房认购书、合同；9.商品房交付配置标准；10.? 商品房周边配套，内部配套情况说明；11.? 商品房建筑面积表，编号、储藏间分布图纸、套型图；12.? 银行按揭贷款材料、银行入账帐号；13.? 其它材料；?三、 房地产销售的两种形式1.预售阶段办理预售登记：根据广东省商品房预售条例规定：七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程及封顶、七层以上的，完成三分之二结构工程,可办理预售登记。2.现货销售阶段竣工备案后，预售阶段结束，进入现货销售阶段，此阶段监控户取消。?四、 房地产销售的基本业务流程（此处的流程仅指开盘后）1.寻找客户要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。2.现场接待现场接待作为销售环节中最为重要的一环，前期所有的工作都是为了客户上门做准备。3.谈判根据客户要求，算出其满意的物业的价格、首付款、月均还款及各种相关手续费用。针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。4.客户追踪对于重点对象，保持密切联系，追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜。5.认购1)收定金?详尽解释《商品房认购书》填写的各项条款和内容。?销售代表进入明源系统，录入认购相关资料(业主姓名、身份证号、通讯地址、认购物业及其建筑面积、优惠折扣、楼价、其他购房费用标准、付款方式等)，打印固定版本《商品房认购书》，并经销售经理、售后客服人员审核后签名确认。?经客户签名确认后开立《缴款通知书》，连同《商品房认购书》、业主身份证原件交收款员核对，收取定金。?将《商品房认购书》第二联(定户联)及发票(收据)交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将其带来。?销售人员向客户强调签约日(公司规定收取定金后七天内应交纳首期款)，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。注意事项?当客户对某物业稍有兴趣或决定购买，但未带足资金时，鼓励客户支付小定金（1000元以上）是一个行之有效的办法。?小定金金额不在于多，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。?定金(大定金)为合约的一部分，若双方任一方无故毁约都将按定金予以赔偿。?定金收取金额的下限为1万元，上限为房屋总价款的20％。目的是确保客户最终签约成交。?定金保留日期一般以7天为限，超过时期，定金没收，所保留物业将自由介绍给其他客户(特别原因可办理延期，但视情况收取滞纳金)。2)定金补足3)更名/加名/减名/更换单元/更换付款方式?在签署《商品房认购书》后，签署《商品房买卖合同》前，业主如要求加名、减名、转名、更换单元及付款方式、均需填写《销售变更申请单》，填写变更前后的相关信息，经过审批后，方可办理，并需收取变更手续费。?如为换户，还涉及成交价的补足或退还。?重新办理《商品房认购书》的签订。注意事项?将原《商品房认购书》收回。?对于已签订《商品房买卖合同》的客户更名，则需交纳更名费，未按规定或免交更名费的，须报集团总裁审批后方可更名。4)延期签约/付款/办理按揭申请?如出现以下任一情况，而我司同意客户要求继续履行认购行为的，客户必须支付逾期缴房款之滞纳金，滞纳金每日按逾期金额(银行按揭的包含贷款部份)千分之一计算：A.逾期未付清定金或首期房款或相关费用的；B.逾期未签署按揭合同或递交办理按揭手续所需的全部资料；C.逾期未签署《商品房买卖合同》及其补充协议的；D.若银行未能批准客户之贷款申请，客户须在收到银行及我司通知书之日起5天内未能选择我司提供的其他付款方式的(包括一次性付款在内)。?凡出现上述情况，客户提出申请，说明原因，经审批后方可办理延期（视情况决定是否收取其滞纳金），为其保留该物业。5)挞定?挞定：这个词多用于房地产和酒店等行业，现在的字典里找不到这个词，意思是已付了定金而毁约，这就意