莆田喜盈门国际大厦.pptVIP

不足分析 3 该项目户型设计较为单一，北边的部分户型采光较差； 临近路边的部分受公路噪音影响明显； 绿化率低，户型通透性差； 写字楼部分(6-20层)的底层(6层)受商场部分(1-5层)的天台布置影响比较严重； 喜盈门缺乏足够的论据来证明其在莆田也可以通过卖场经营能提升写字楼部分商业氛围和人气，进而增强客户的信心，特别是在有红星美凯龙这样前车之鉴的情况下； Part 3.4 定位小结 小结 1 地段、自由组合户型、资源配套、层高、外立面、精致装修等价值体系，成就高端写字楼定位。 城市规划及片区开发使得城南板块木兰溪沿岸地段价值提升，再以高端配套强化产品价值形成核心竞争点。 4 对比分析 3 2 1 项目概况 定位分析 产品分析 5 营销动态 6 项目总结 竞争对手 1 新日财富广场 项目位置 荔城东园路东段（海源对面） 产品类型 写字楼、精装SOHO 面积区间 45-1300㎡ 推售套数 一期开盘推出108套SOHO和5层写字楼 推售情况 写字楼部分剩下6套，主要是东北和西北朝向 均价 A栋在9800左右，B栋在9200左右 优惠 提前预约的贵宾卡客户可以享受2万抵3万的优惠，还可以享受半年物业管理费；按揭贷款或分期付款可享受9.8折优惠，一次性付款则享受9.7折优惠，一期2月20日当天购房还可以享受50元/㎡的购房款优惠。 卖点对比 1 喜盈门国际大厦 新日财富广场 位于木兰溪综合商务区 13城喜盈门品牌支持 5A甲级纯写字楼 4.79米层高，一层分为两层用，150%使用率 10.4米双入户精装大堂 6部奥迪斯品牌电梯 LOW-E玻璃幕墙 金牌物业管理 交通便捷，未来商业氛围浓厚，极具升值潜力 位于莆田规划的总部经济区 5A甲级写字楼、精装SOHO 交通畅达，星级酒店星罗棋布，商务气氛雏形已现 港资背景的国家一级资质物业管理企业--福建永安物业管理有限公司 广阔升值空间 Part 4.3 小结 小结 1 喜盈门国际大厦和新日财富广场卖点多有相似，二者皆具有一定的升值前景，存在较为明显的竞争。 就投资意向来看，二者皆具有一定投资前景；而就办公意向来看，喜盈门国际大厦处于劣势，新日财富广场作为莆田首座总部经济金融区内的5A甲级写字楼，更适合作为公司办公场所，再加上其写字楼部分户型比较大比较适合大公司进驻，楼层高度3.6米比起喜盈门国际大厦4.79米层高分为两层后的2.4米更具优势。 4 对比分析 3 2 1 项目概况 定位分析 产品分析 5 营销动态 6 项目总结 营销回顾 1 2013年4月20日 喜盈门国际大厦VIP卡全城限量发行，截至5月9日已经办理了500多张VIP卡。 营销回顾 1 2013年5月18日 喜盈门国际大厦全省预约。凭VIP卡交付10万元预约金即可落定房源，且每平米可优惠200元，一次性预约半层以上的客户每平米还可优惠100元。 营销回顾 1 5月18日喜盈门国际大厦预约现场 效果监测 2 据销售人员透露，截至5月22日，喜盈门大厦预约除二期西面的楼栋(整层预约，据内部消息已预约5层)之外，另一栋楼一期只剩下921、922、923、1122、1123、1124、1220、1221、1222、1223、1314、1315、1317、1419、1424等15套房源，预约效果较好。这其中西面因采光效果相对较差，房源还有剩余(1122、1123、1124、1220、1221、1222、1223、1317、1419、1424)，其余三面基本都已经被预定。 总体来说，在预约才4天，其所剩房源均为位于北向和西向，且楼层为9至14，高层和底层房源据销售人员所说均被预定。这种情况不排除是营销策略，目的是为了将北向和西向位置相对较差的房源先行消化一部分。 Part 5.3 小结 小结 1 从整体的营销主线看，该项目以4.79米层高的高使用率、高端配置以及广阔升值空间作为主要的卖点。 从营销策略的制定上看，开发商是以先到先得，交付预约金绑定房源的手段来点燃客户抢先购买好房源的热情，并且制定10万高额预约金限制炒房情况的出现，进而达到带动预约氛围的目的；但是，就预约当天的现场氛围来看，并没有实现预期的目标。主要原因有两个：一是投资者在国家对于房地产进行宏观调控的大背景下对投资房产的态度越发谨慎，大部分处于观望之中；二是缺乏样板房的展示无法给予客户更为直观的感受。 4 对比分析 3 2 1 项目概况 定位分析 产品分析 5 营销动态 6 项目总结 项目总结 从预约现场的情况看，喜盈门虽有配备相应的甜点和娱乐设施但并没有进行有效的预约流程控制，现场略显散乱。由此，在以后项目预约或者开盘中，要做好策划进行有效的流程控制，以把握现场氛围，促进销售。 喜盈门营销中心设在阳光酒店，没有进行样板房以及