住房反向抵押贷款研究综述.docx

住房反向抵押贷款研究综述韩再(天津财经大学经济学院)【摘要】随着我国人口老龄化程度的不断加深 ,养老问题日益突出 ,而实施住房反向抵押贷款是一种有效地解决养老压力的方案 。本文重点从住房反向抵押贷款的风险管理 、产品定价和推广模式等方面对国内外的研究成果进行梳理 ,以促进该金融产 品在国内的研究和推广 。【关键词】住房反向抵押贷款 ; 风险管理 ; 产品定价 ; 推广模式【中图分类号】F832145【文献标识码】A住房反向抵押贷款 ( Reverse Mortgage) 指一定年龄的老年人以拥有产权的住房做抵押 ,向金融机构 借款消费 ,同时老年人仍然保留房屋居住权的一种新型金融工具 。其主要做法是老年人将住房抵押给 金融机构取得贷款用于养老 ,在去世后用住房还贷 。由于其现金流流向与传统的抵押贷款相反 ,所以被 称为住房反向抵押贷款 。本文分别从国外和国内两 方面对住房反向抵押贷款的文献进行梳理 。贷款风险研究的主要方面 。( 1 ) 在 风 险 的 识 别 和 度 量 方 面 。Edwadr J . Szymanoski , J r ( 1994 ) , Peter Chinloy 和 Isaac F.Megbolugbe ( 1994 ) 将 贷 款 机 构 面 临 的 风 险 定 义 为“crossrisk”即交叉风险 ,其影响因素主要包括 : 寿命 风险 、利 率 风 险 和 住 房 价 值 风 险 。Olivia s. Mitehell和 John piggott (2004) 将住房反向抵押贷款风险分成 两大类 :贷款机构风险和借款人风险 。贷款机构风险沿用 Phillip s 和 Gwin (1993) 的分类法 ,把风险分为5 类 :长寿风险 、利率风险 、总体住房价值风险 ( 整体 住房市场) 、个体住房价值风险 (单指抵押的房产) 和费用风险 (即使在美国 ,住房反向抵押贷款市场也还是刚刚发展 ,尚未达到竞争 ,故此阶段市场费用非常 高) ;借款人风险除长寿风险 、利率风险和住房价值 风险外 ,还有贷款机构破产风险 、税收风险 。Schiller和 Weiss (2000) 指出住房反向抵押贷款存在逆向选择和道德风险 。Linda S Klein 和 C. F. Sirmans ( 1994)指出贷款机构还面临借款人提前偿还的违约风险 , 并选用 Probit 模型分析借款人提前还贷违约风险的 主要影响因素 ,包括 :借款人年龄 、贷款期限 、贷前收 入和期初住房评估价格 ,但违约风险的影响是有限的 ,同时指出住房反向抵押贷款对借款人和贷款机构而言都可以达到资源有效配置 ,尽管存在违约风 险 ,但到贷款期结束贷款本息和超过未来住房变现价值的概率很小 。Rodda , Youn ,Ly , Rodger , Thomp son (2003 ) , David T. Rodda 和 ken Lam 和 Andrew Yaun (2004) 假设未来利率和房价波动率是借款人提前还款的主要因素 ,使用随机模拟模型度量了违约风险 ,1251 国外研究综述住房反向抵押贷款最早起源于欧洲的英格兰 , 随后在美国 、加拿大 、法国 、新加坡等国家得到广泛 推广 。虽然住房反向抵押贷款在美国之外的其它国 家 ,如英国 、法国 、加拿大 、新加坡等国也存在多年 , 但是美国却是发展最为成熟的国家 ,其理论研究与 实践探索均走在世界前列 。国外学者对住房反向抵 押贷款的研究主要集中在风险防范 、产品定价 、社会 效用及市场发展等方面 。111住房反向抵押贷款风险研究 住房反向抵押贷款是一项具有特殊经济和社会意义的经济活动 。借款人的性别 、年龄 、家庭及健康 状况都对贷款合同的期限产生影响 ,增加了贷款机构支出的不确定性 。而抵押物即偿还物 —住房 ,其 未来价格受多种因素影响 ,大到国家的宏观经济政策 ,小到房屋的折旧和维修等 ,这些因素都增加了贷 款机构收益的不确定性 。因此 ,贷款机构开展住房反向抵押贷款业务面临种种风险 。风险的识别和度 量 、风险的管理和防范是国外学者对住房反向抵押城市发展研究 16 卷 2009 年 8 期 Urban Studies Vol . 16 No . 8 2009城市经济韩 再 :住房反向抵押贷款研究综述得出其影响有限的结论 ,并建立了一个新的终止率模型 。Liang Wang , Emiliano A. Valdze , John Piggott (2007) 认为由于住房反向抵押贷款业务的风险高于 其他贷款业务 ,私人金融机构没有动力介入 ,因而在美国 90 %以上的住房反向抵押贷款业务是由政府 特别指定的金融机构运作 。(2) 关于风险的管理和防范 。学