划拨用地估价技术要点.pptVIP

四、划拨用地估价技术要点 （4）成本逼近法的使用 ●选用正常的土地取得成本及开发成本 ●开发利润适当降低 ●开发增值降低，可以参照本区域最差条件土地开发增值率。 四、划拨用地估价技术要点 3、第三种情况下：未来不改变土地使用权性质，但土地资产不进入市场。 （1）收益还原法的使用。 ●严格说来不适合使用收益还原法。如果要采用，土地收益可以采用市场最差状况土地收益比较确定。因为这种情况下，不是一个完全的市场，土地不能流动，一般为自用。所谓的土地收益也是一种机会收益。 ●土地成本也应该比正常成本水平低。 ●土地还原率要更加保守。 四、划拨用地估价技术要点 （2）市场比较法的使用。 ●所选案例只能是相似情况的划拨用地案例， 不能是正常出让或者转让市场案例 ●其它比较与修正正常。 * * 划拨用地估价技术要点 中国土地勘测规划院 赵 松 MSN:cloud_china@ 010一、划拨土地使用权价格的内涵 二、划拨土地使用权价格的影响因素 三、划拨土地使用权估价技术路线 四、划拨土地使用权估价技术要点 一、什么是划拨用地价格 划拨土地使用权 －－土地使用权（不是其它） －－带有政府限制（用途、处置、时间）和权益（收益，免收的） －－不是真正的无限期 －－不是真正的无偿 假定同一块土地，两种情形的差别： 划拨性质 出让性质 进入市场受到限制 年期不确定 存在政府保留利益 用途符合规划即可 转让要重新批准 指令用途及项目 市场流动不受限制 年期明确 实体相同 假定同一块土地，两种情形的差别： 划拨 出让 正常实体 权利较大 正常权利 权利较小 实体相同 权利较大 一、什么是划拨用地价格 ●为取得划拨土地使用权而支付的代价 （假定，一个新的土地使用者从原土地使用者经过行政审批，转移得到一块划拨用地，新的土地使用者需要支付给原土地使用者一定的费用，这个费用就是划拨土地使用权价格）。 实体相同 划拨价格来自划拨土地权利的大小： 划拨 出让 权利较小 实体相同 权利较大 价格较高 价格较低 特点 ●没有本质的差别，都是取得土地权利的一种代价。只是因为土地权利的不同，因而所付出的代价也就不同。 ●只是形式上相当于出让土地正常市场价格减去国家所有权收益，而不是来自于出让土地，来自于划拨权利大小。 ●划拨土地使用权价格的形成也有一个谈判和协商的过程。 评估划拨用地价格的基本思路 ●从划拨用地本身出发 ●从划拨权利大小出发 ●从市场原则出发 ●作为方法可以参照出让价格 二、划拨用地价格影响因素 1、受权利限制多少的影响 （1）占有权 ●占有年限方面，虽然为无限年期，准确说是没有规定，随时可能被收回（因行业性质、政策支持时间长短等不同），具有不确定性。 ●占用方式，是一种行政特许，受当届政府和政策的干预较大（产业调整），具有不稳定性 二、划拨用地价格影响因素 （2）利用权 ●指定用途（项目、行业），非市场决定。 ●缺乏变更调整权利。 ●特殊限制和规定（如不得有外资、民营资本等）。 二、划拨用地价格影响因素 （3）收益权 ●一部分收益归国家所有（即：只有部分收益权） ●虽然实际土地使用权属于使用者，但其产权的国有性质没有改变，产权效益不能完全体现，影响收益。 ●经营范围较窄，经营性特征较小，影响收益。 ●国企，经营管理决策权相对不独立。 二、划拨用地价格影响因素 （4）处分权 ●没有处分决策权，需要经过行政审批。 ●被授予的处分权利，也很有限。 二、划拨用地价格影响因素 2、受土地交易流转限制的影响 ●不同的划拨土地，由于政策限制不同，在市场状况也不同，最终体现在价格的不同。 ●部分转让都是政府批准，严格上讲是划拨用地的行政调整，不能成为交易，但有协商谈判的过程。 ●政府收回、征收等为政府强制性行政手段。 ●作价入股等是一种限制性很强，政府主导的特殊交易方式。 二、划拨用地价格影响因素 3、成本是主要的影响因素 ●没有收益的期望，只有成本回收的期望。 ●由于取得、维护等，需要实际成本投入。 ●没有真正的市场，缺乏市场资料。 二、划拨用地价格影响因素 4、市场影响价格 ●土地划拨是行政分配，供给弹性也很小，总体上看市场特征不明显，对价格影响不大。 ●成本是有市场的，市场主要通过成本影响划拨土地价格。 三、划拨用地估价技术思路 划拨用地的三种情况： 未来不改变使用权性质，但土地资产进入市场 未来转变为出让土地的划拨用地评估 未来不改变土地使用权性质，也不进入市场 三种情况比较： 完全使用权 不改变划拨