以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系.docxVIP

以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系?一、房地产企业运营评估体系存在的问题房地产投资具有投资周期长、投资预期收益高、投资风险大的特点，为了应对各种风险，需要一系列的决策，需要明确各决策对于投资收益的影响，从而需要一套从整体上反映房产企业现金流情况、盈利情况、资源运营效率和使用情况、工程项目进度情况的运营评估体系，从而对企业进行全面和重点健康检查，为企业决策提供数据依据，为企业管理层从总体上把握管理变革的进度和方向提供参考。管理者需要定期拿到成型的、想要的管理报表，聚焦管理与决策，更多的关注未来。然而实际工作中常存在这样的问题或困惑：??企业内部报表众多、反映企业情况的指标众多，哪些指标可以综合反映企业的运营状况？哪些指标是合理和科学的？??反映企业运营状况的指标间的逻辑关系是怎样的？如何应用这些指标？??如何整合这些指标，使用一套报表监控企业运营中的指标信息？在与某房地产公司合作过程中，总结出了一套报表和以ROE及IRR为核心的房地产企业指标体系，用来构建房地产企业的运营评估体系。二、房地产企业价值链运营评估指标体系以价值链为载体，通过对财务指标的加工与解读，一是评估企业资源使用的效率和效果、衡量组织决策与控制的质量，像对待历史一样对待未来。二是着眼于关键的价值驱动因素，实现公司的决策与控制，决策以实现未来预期为目标。价值链展示了企业选择价值，实现价值，以及宣传价值的完整过程。运营评估指标体系用于数字化地衡量企业价值创造能力，是企业资源分配决策的依据，由“信息加工能力”和“信息解读能力”构成。三、以ROE和IRR为核心构建房地产企业运营评估体系运营评估指标体系应从集团层面、区域公司层面与项目层面，分别对公司运营状况进行评估。集团层面，更多的关心的是企业投资回报率，即ROE；区域公司层面更多关注资源占用回报率；项目层面更多的关心项目投资回报率，即IRR。什么是ROE净资产收益率（Rate of Return on Common Stockholders’ Equity ）。是净利润与股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，衡量公司对股东投入资本的利用效率，指标值越高，说明投资带来的收益越高。资源占用回报率资源占用回报率=考核净利润/平均占用总资源。资源占用回报率可以作为集团评估公司层面的资源运用效率，平均占用资源包括公司层面占用集团权益和往来资金、外部借款和集团借款等。这一指标可以层层分解，分解到影响该指标值的关键要素。资源占用回报率，也可以看做是ROE的延伸和创新应用，可以做为集团评估公司层级的重要指标。什么是IRR内部收益率。指项目投资实际可望达到的收益率，即使项目的净现值等于零时的折现率，是评估项目投资价值的最重要指标，它反映了项目预期的最高投资收益率。IRR作为评估投资收益的指标，它不仅考虑了现金流入总量和流出总量，还考虑了现金流入和流出的时间，体现了现金的时间价值。此指标还可用于评估项目中的重大决策对于项目收益的影响，有效比较具有不同投资规模项目的盈利能力。为了更加及时反映企业运营状况，我们提出了动态ROE和动态IRR，用来实时监控企业运营，掌握企业健康状况。四、以ROE和IRR为核心的房地产企业运营评估体系蓝图通过对某房地产公司现有报表和指标的梳理，充分考虑报表和指标的完备性、科学合理性、可操作性，我们提出了一套报表+核心指标的运营报表和指标评估体系。运营状况总表分别从整体情况、盈利情况、资源情况、工程情况和特殊情况，五方面进行说明，定义了报表的用途和报送时间，明确了报表的责任部门，确定了报表的核心监控指标。运营状况总表与一套报表和核心指标是关联的，可以直接在运营状况总表中查看整体信息。一套报表分别是资产占用回报率、运营资本周转率、资金计划跟踪表、销售表、动态成本表、管理费用表、营销费用表、利润情况、资源情况表、库存监控表、低效资产监控表、项目进展跟踪表、平均回款周期、成本资金占用比。用来定期或不定期向管理层报送，每个报表都包括几个核心指标。核心指标，我们规范和统一了核心指标名称、计算公式、应用范围，规范了数据来源部门和系统，定义了数据合理范围，指定了指标维护部门，建立了与相关报表的逻辑关系。同时，针对单个房地产开发项目，从启动（立项）、拿地、开工……竣工、结算，每个环节提出了相应的监控指标，达到动态监控项目的目的。?ROE分解通过对ROE的分解及各指标对ROE影响的灵敏性测试，我们找出了影响ROE的关键性指标，通过对关键性指标的进一步细分，找出影响关键指标的关键因素，从而发现关键因素与ROE的联动关系。?资源占用回报率分解通过资源占用回报率，可以了解项目和区域公司整体占用资源和回报率，是评估公司和项目运营的效率指标。通过对资源占用回报率的分解，可以清晰的发现影响资源占用回报率的关键指标和因素，从而