绍兴袍江G75号地块可行性研究报告.docVIP

袍江G75号地块可行性研究报告 杭州**广告有限公司 2010年12月8日 目 录 调查说明 3 第一章 绍兴市场分析 4 一、绍兴宏观经济分析 4 （一）城市概况 4 （二）城市经济 4 （三）城市规划 7 二、绍兴地产市场分析 8 （一）总体情况 8 （二）土地市场 13 （三）区块分析 13 第二章 袍江市场分析 25 一、袍江总体发展概况 25 二、袍江地产市场分析 31 （一）09年行情 31 （二）竞争楼盘 34 （三）土地出让 44 第三章 客户需求分析 46 一、问卷一 46 二、问卷二 57 第四章 本案地块分析 77 一、项目概况 77 二、SWOT分析 80 第五章 本案开发建议 82 一、项目定位 82 （一）产品定位 82 （二）客群定位 83 二、项目测算 86 （一）产品类型 86 （二）投资收益 87 三、规划设计 90 （一）建筑规划 90 （二）户型设计 91 （三）景观设计 96 （四）园区服务 97 附件一：2010年绍兴市住宅类土地成交情况 102 附件二：绍兴目前在售楼盘预计2011年和2012年上半年的供应量 106 附件三：市调深度访谈记录 108 附件四：两湖规划资料总结 110 附件五：平层赠送面积户型参考 111 附件六：项目基本推广脉络 114 调查说明 一、调查目的 本次调查的主要目的是紧紧围绕地块所处的区域环境、整体市场发展情况，调查和分析绍兴、袍江区域的经济、人口发展状况的信息，调查和分析袍江区域房地产行业的整体竞争和发展状况的信息，调查和分析当前袍江区主要房地产项目的信息，调查和分析袍江区住宅潜在消费者的需求特点、购买行为和对本案的期望与要求，从而为开发商G75 地块项目的投资、设计、营销等有关决策提供相应的事实与信息支持，为公司进一步的项目策划和运作服务。具体调查目的如下： 1、分析绍兴、袍江经济和人口发展情况，分析绍兴、袍江房地产市场当前状况和发展动态； 2、分析袍江竞争楼盘的主要情况； 3、了解袍江土地出让情况； 4、分析潜在消费者对住宅的心理需求和购买行为的特点，包括其消费意向、面积户型要求、考虑因素、期望价位等； 5、对项目进行投资分析和产品规划建议。 二、调查内容 本次调查包括宏观环境（经济、人口环境）调查、行业整体状况和主要竞争楼盘调查、住宅消费调查，具体内容如下： 1、绍兴市近年来的经济和人口发展变化情况； 2、绍兴市和袍江房地产业近年来的发展变化情况； 3、袍江主要竞争楼盘的发展商、开发规模、价位、主要户型、外观风格、容积率、销售进度等； 4、袍江潜在消费者的未来需求、购买决策的影响因素。 三、调查方法 本次调查主要针对G75地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下： 1、为获取当地的经济、人口和房地产市场发展数据，我们查阅了政府部门的统计资料； 2、为了解各竞争楼盘的情况，我们实地走访了袍江目前在建的多处楼盘，通过访谈和资料收集，了解有关户型、价格、规模、进度等方面的情况； 3、在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对住宅客户的消费特点进行重点调查。 第一章 绍兴市场分析 一、绍兴宏观经济分析 （一）城市概况 绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区；全市面积8256平方公里，截止绍兴历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，蔡元培、鲁迅、周恩来的故乡，毛泽东主席称绍兴为“鉴湖越台名士乡”。是长江三角洲南翼重点开发开放城市绍兴交通发达，拥有上三高速甬金高速诸永高速4条高速公路，绍诸高速预计2011年建成通车嘉绍跨江大桥绍兴到上海的车程由现在的3小时至少缩短一半拉近绍兴到上海的距离，加速绍兴的经济发展。目前在修建的沪杭甬客运专线也将有绍兴客运站。——经济活跃的长三角经济圈决定了城市发展与区域经济有共生共荣的连带关系，受周边经济龙头上海、杭州等城市影响明显，活跃庞大的房地产市场也不例外。 2、绍兴城市的地域面积和人口规模都已经达到或超过中等城市规模，在城市发展到这个层次的时候，房地产往往进入一个相对迅速的上升发展通道，逐渐在城市演进中扮演越来越重要的角色。 3、绍兴本身有着独特的城市文化和城市魅力，在房地产项目规划和操作时，在强化国内先进作品特点的同时，必须尊重当地的城市文化和客户购房心理需求。 （二）城市经济 2009年全市生产总值2375.46亿元，按可比价计算，比上年增长9.3%，经济总量居长江