房产公司职工技术运动会-物业管理培训.pptVIP

第一部分 物业管理的概论 1、物业：是指已建成并投入使用的各类建筑物以及相关的设备、设施和场地（也可以是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等）。 2、物业管理含义：是指物业服务企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 3、业主：物业所有人，即产权人，指房屋所有权和土地使用权人。 4、物业管理的基本特征：社会化、专业化、企业化、经营型。 5、物业管理与传统房屋管理的区别： 6、物业管理的基本内容 ⑴房屋建筑主体管理 房屋基本情况的掌握。 房屋修缮及其管理。 房屋装修管理。 ⑵房屋设备、设施的管理 种类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。 各类设备、设施基本情况的掌握（如：分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况等，做到准确、及时、心中有数）。 ⑶环境卫生的管理 ⑷绿化管理 ⑸治安管理 ⑹消防管理 ⑺车辆道路管理 ⑻公众代办性质的服务 ⑼管理费用的核收和使用管理 ⑽搞好社区管理、精神文明建设建立新型人际关系 ⑾物业的档案管理 7、物业管理的基本环节 ⑴物业管理的策划阶段； ⑵物业管理前期准备阶段； ⑶物业管理启动阶段； ⑷物业管理日常运行阶段。 二、物业管理与房地产开发 ㈠前期物业管理知识 1、工作内容：（是在业主、业主大会选聘物业企业以前，与建设单位签合同进入的物业管理） ⑴上岗人员培训计划的制定和实施。 ⑵新建物业的接管验收。 ⑶接待业主入住； ⑷建立物业管理档案； ⑸设计管理模式； ⑹制定物业管理方案和管理制度； ⑺测算和收物业管理服务费用； ⑻与业主和使用人建立联络关系； ⑼向业主和使用人说明房屋及附属设备设施的功能和使用注意事项； ⑽监督和管理业主和使用人的室内装饰装修； ⑾策划开展综合经营服务； ⑿自行提供或选聘专业机构提供房屋及其附属设备的养护维修服务； ⒀安全、消防、环境保洁、绿化管理服务； ⒁协助业主和建设单位筹备成立业主大会； ⒂与街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、 商业及文化娱乐等行政主管部门进行联络、沟通和协调。 ⑴《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 ⑵前期物业管理、招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 ⑶建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 ⑴有利于优化设计、完善设计细节； ⑵有利于提高房屋建造质量； ⑶有利于保证物业的使用功能； ⑷有利于加强对所管物业的全面了解； ⑸有利于后期管理工作的进行； ⑹有利于树立物业服务企业的形势。 它是指物业管理单位在接受委托物业管理时，对新建物业或原有物业按行业标准进行综合检验的过程。它是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。接管验收合格，标志着物业可以实施正常的管理。 6、接管验收的要求、资料。 7、物业交接双方的责任 ⑴开发建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验收准备，及时书面提请物业接管单位进行接管验收，接管单位应在15天内审核并签发验收通知并约定时间验收。经验收合格，接管单位应在7天内签验收合格凭证，并应及时签发接管文件，未经接管新建房屋一律不得交付使用。 ⑵接管验收，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。 ⑶房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理；如属使用不当、管理不善的原因，是应由接管单位负责处理。 ⑷新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修，保修期满，按实结算，也可在验收接管时，双方达成协议，视质量问题的轻重程度，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。 ⑴验收主体不同。竣工验收的主体是房地产开发单位和城市建设行政主管部门。接管验收的主体是房地产经营管理单位，即物业管理单位。 ⑵验收性质不同。竣工验收是政府行为，对施工质量和设计质量进行检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业服务企业代表全体业主根据委