产权产籍管理之概述.pptVIP

房地产产权——以房地产为标的的产权。 房地产产籍——记载房地产权属关系的历史情况的各种簿册资料。 房地产产权产籍管理——国家通过县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及房地产产权产籍管理职能机构，依据国家法律和政策，通过审核确认所辖区域范围内的房地产产权归属关系，实施保障房地产权利人合法权益的行政行为。 1、房地产产权产籍管理的意义 （1）保护房地产权利人的合法权益 凡经房地产管理部门确认并颁发了房地产权属证书的房地产，其权利人在房地产方面的权利，受到国家法律的保护。 （2）是房地产管理的基础工作 房地产开发和住宅建设的需要 房屋的买卖、土地使用权的转让、房地产租赁、抵押等房地产交易活动的需要 房地产服务的需要 （3）为城市规划、建设、管理提供科学依据 2、房地产产权产籍管理的原则 （1）房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致 （2）房地产产权产籍的属地管理 （1）契据登记制——法国式 4、我国房地产权属登记制度的特点 （1）房地产登记实行统一登记制 土地管理机关——土地使用权登记 房地产管理机关——房屋所有权登记 （2）房地产权属登记为房地产权利动态登记 （3）房地产权属登记采取实质审查 （4）房地产权属登记具有公信力 （5）房地产权属登记实行登记制 （6）颁发权利证书 二、房地产权属登记的种类 (1)职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给房屋所有权证。产别为“私产” 注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。 (2)职工以标准价购买住房，拥有部分产权。发给房屋所有权证。产别为“私产(部分产权)”。 注记：房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位××××，产权比例为××(个人)；××(单位)。 （3）数人出资购房并要求核发房屋共有权证的，经登记核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记每人所占份额。 （4）集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。 产权划分条款订立不明确的，由当事人协商，补签协议予以明确，按补签协议划分产权。 以后，各类建房协议(或合同)凡涉及产权划分的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。 权属登记制度是房地产确权认证的途径 权属登记制度保护不动产收益的途径 权属登记制度是颇具特色的财产管理手段 第七章 房地产产权产籍管理 沈阳建筑大学 管理学院 刘亚臣 依据 产权管理 产籍管理 基础 一、房地产权属登记管理 3、房地产权属登记的类型 登记机关对登记申请采取形式审查主义； 登记只具有公示力而无公信力； 不颁发权利证书 （2）权利登记制——德国式 登记机关对登记申请采取实质审查主义； 登记具有公信力，在法律上有绝对的效力。 不颁发权利证书 （3）托伦斯登记制度——澳大利亚式 房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力； 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载； 登记采取强制登记制度； 颁发权利证书 城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人(自然人及法人)都要进行权属登记。 1、房屋登记的种类 （1）所有权登记 房屋所有权初始登记 房屋所有权转移登记 房屋所有权变更登记 房屋所有权注销登记 （2）抵押权登记 （3）地役权登记 （4）预告登记 当事人预购商品房；以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的可以申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。——杜绝“一房二卖” 登记备案不同于预告登记 登记备案只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，即不能产生具有登记请求权的物权效力，不得对抗第三人，不享有排他权。 （5）其他登记 更正登记和异议登记 2、土地登记的种类 土地 登记 土地总登记 初始登记 变更登记 注销登记 其他登记 划拨国有建设用地 使用权初始登记 出让国有建设用地 使用权初始登记 出让使用权 抵押登记 更正登记 异议登记 预告登记 查封登记 房屋所有权登记：30个工作日 抵押权登记： 10个工作日 地役权登记： 10个工作日 预告登记： 10个工作日 更正登记： 10个工作日 异议登记：1个工作日 3、申请登记的期限 1、房改售房权属登记 ※总价款——指实际售价×购得建筑面积 ※不是指按规定折扣后的实际付款额 三、几种特殊情况下的权属登记 2、直接代为登记 依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。 不予颁发房屋所有权证 3、商品房登记——实质：房屋初始登记 与一般的初始登记的区别： 开发商办理登记手续后不立即颁发权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入