第7章收益法及其应用.pptVIP

第八章 收益法及其运用 * （三）自有资金剩余技术 自有资金剩余技术是已知抵押款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。它是先根据从市场上得到的抵押贷款条件计算出年还本付息额，再把它从净收益中扣除，得到自有资金权益的剩余收益，然后除以自有资金资本化率就可以得到自有资金权益价值。其计算公式为： 第八章 收益法及其运用 * 式中： ——自有资金权益价值； ——房地产净收益； ——抵押贷款金额； ——抵押贷款常数； ——自有资金资本化率。 第八章 收益法及其运用 * （四）抵押贷款剩余技术 抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术。它是从净收益中减去在自有资金资本化率下能满足自有资金的收益，得到属于抵押贷款部分的收益，然后除以抵押贷款常数得到抵押贷款金额或价值。其计算公式为： 式中 VM——抵押贷款金额或价值。 第八章 收益法及其运用 * 第七节 收益法总结和运用举例 第八章 收益法及其运用 * 【例8—28】 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。试选用所给资料测算该旅馆的价值。 【解】该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价得问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入=300×45×365×(t一20％) =394.20(万元) 年运营费用=394.2 x 30％=118.26(万元) 年净收益=394.2—118.26=275.94(万元) 旅馆价值=275.94÷10％=2759.4(万元) 第八章 收益法及其运用 * 【例8—29】某宗房地产建成于2001年底，此后收益期限为48年；2002年底至2005年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2006年底至2008年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2009年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。试利用上述资料测算该宗房地产2005年底的收益价格。 【解】该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。在弄清了此问题的基础上，该宗房地产在2005年底的收益价格测算如下： 第八章 收益法及其运用 * 计算公式为： A1=94(万元) A2=93(万元) A3=96(万元) A=95(万元) Y0=9％ n=48—4=44(年) t=3(年) 将上述数字代入公式中计算如下： 第八章 收益法及其运用 * 【例8—30】6年前，甲提供一宗l000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。 第八章 收益法及其运用 * 【解】 本题的估价对象是未来16年后(乙的整个使用期限为20年，扣除已使用4年，剩余使用期限为16年)的28年土地使用权(土地使用年限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产44年的价值和16年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法(未来净收益的现值之和)，其中又有两种求法：一是先求取未来44年的净收益的现值之和及未来16年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来16年后的28年的净收益的现值之和。 以下采用收益法的第一种求法。 第八章 收益法及其运用 * 据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％． 1．求取未来44年的净收益的现值之和： 年净收益=80×2000×85％×(1—35％)×12 =106.08(万元) 第八章 收益法及其运用 * 2．求取未来16年的净收益的现值之和： 3．求取未来16