万科收购普洛斯案例研究.pdfVIP

摘选自地产部 《中国不动产金融研究报告2017》（编写中） 万科收购普洛斯案例研究 文/评审团队 刘骁 2017年7月，物流地产巨头普洛斯发布私有化要约，由万科领 衔，厚朴资本、高瓴资本、中银国际等金融机构参与的中国财团拟以 116亿美元、约合人民币790亿元的价格对其完成私有化。本文从案 例入手，展望物流地产的发展、探讨物流地产得到房企与资本青睐的 原因。 一、案例研究 （一）普洛斯概况 普洛斯 （Global Logistics Properties，GLP）原为Prologis （现中文名 “安博置业”）的子公司。Prologis于1991年在北美成 立、2003年进入中国市场，并通过入股的方式于2004年拿下在华的 首个项目。立足中国后，借助其海外背景和中国加入WTO 的契机， Prologis开始为跨国公司提供综合物流解决方案，逐步打开中国市 场。 2008 年，新加坡国家政府投资公司 （GIC）以13 亿美元收购 Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益，Prologis在亚洲的 业务由GIC控制，并取中文名普洛斯、英文名Global Logistics Properties （GLP），Prologis的剩余业务与安博置 1 业 （AMB Properties）合并，改中文名安博置业。 （二）普洛斯业务情况 普洛斯在华业务主要分为四大平台，即物业开发、运营管理、基 金管理、物流金融，本报告拟着重介绍前三个业务板块。 图1：普洛斯四大业务平台 数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。 1、物业开发 经过十余年的深耕发展，普洛斯在中国物流地产细分领域持有物 业面积位居第一位，甚至超越了前十位中剩余九家企业之和。截至 2017年3月末，普洛斯在中国共有254个物流园区，分布在38个大 中城市，物业总建面约2920万平米，其中已完工物业约1825万平米， 计划开发约1090万平米，另有土地储备约1220万平米。 普洛斯建设完成的物流园区项目有两种盈利模式：一是由其物业 运营部门进行管理运营、待租金收入稳定后出售；二是直接由普洛斯 物流地产基金或第三方购买、直接取得销售收入。 2 2017财年中，普洛斯物业开发利润2.66亿美元，较2016财年 的2.5亿美元增长6.4%；毛利率为28%，与2016财年持平。 图2：普洛斯中国物流园区分布 数据来源：普洛斯官网，中国民生银行地产金融事业部。 2、物业运营管理 运营管理也即租金收入是普洛斯的主要收入来源。2017财年， 普洛斯营业收入约为8.8亿美元，其中中国区营业收入约5.86亿美 元，占比66.6%；总收入中，租赁及相关业务收入6.7亿美元，占比 超过75%。稳定的租金及出租率是普洛斯收入的保证。2017财年，普 洛斯在华物业出租率为85%，平均租金1.06元／平米／天，而在包 括日本、美国、巴西等地在内，普洛斯持有物业的整体出租率高达 91%。详情如下： 3 表1：普洛斯物业租赁及主要客户情况。 单位：元/平米/天 国家 中国 日本 美国 巴西 合计 平均租金 1.06 2.17 1 1.58 出租率 85% 98% 94% 89% 91% 百世物流 Hitachi Transport Amazon GPA