【房地产课程课件】第十一章   房地产宏观调控的理论与政策.ppt

第十一章 房地产宏观调控的理论与政策 * * 内容提要： 1．房地产宏观调控理论分析 2．房地产宏观调控的必要性和意义 3．房地产宏观调控的目标 4．房地产宏观调控的主要政策手段 房地产经济的宏观调控是整个国民经济宏观调控的组成部分，既是确保房地产行业健康运行，又是促使其与国民经济协调发展的基本保证。 第一节 房地产宏观调控理论分析 一、市场失灵理论与宏观调控一般分析 ?市场失灵 就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果。 ?引起市场失灵的主要原因 不完全竞争 外部性 公共品 外部性 是指一个人或一个厂商的活动对其他人或其他厂商的外部影响，或称“溢出效应”。 外部性有以下几个特征： 市场性较弱 决策行为的产物 当事人利益关联性 强制接受性 在解决外部性，存在着两种不同的方法： 设立庇古税 明晰产权 附加税或者发放津贴 合并产权 买卖权利 非排他性 非竞争性 公共品 搭便车 边际社会成本为零 公共物品的特性决定了公共物品应由政府提供。 二、房地产宏观调控的必要性和意义 从上述市场失灵理论的分析中可知，市场并不能保证资源高效率的配置，为达到经济有效运行还必须有政府参与，即由政府进行宏观调控。 ?有利于协调房地产与国民经济增长的关系 ?有利于避免房地产泡沫产生 ?有利于土地有效利用 ?有利于房地产结构优化 ?有利于调节房地产市场行为主体的收益 ?有利于规范房地产市场行为 房地产投资对国民经济增长的影响 房地产通过产业关联引起的国民经济增长 政府可为房地产业的发展的可行路径： “龙头带动式” “特色带动式” “科技带动式” 兼顾公平与效率的原则 法律法规体系 三、房地产市场宏观调控的目标 ?房价稳定 ?供求平衡 ?实现房地产业与国民经济的协调发展 如果房地产价格上涨过快，容易诱导公众形成不合理的价格预期，助长投机，促使房地产泡沫形成；房地产价格上涨过快会产生“挤出效应”，压缩居民的其他正常支出，抑制消费需求；房价快速上涨还会导致房地产的虚假繁荣，妨碍资源的有效配置，导致社会福利受损。 与此同时，房价大幅下跌同样会产生较大的负面影响。 由于房地产的耐用消费品性质以及供给时滞，房地产市场供求失衡容易使房地产价格出现波动和振荡，对房地产业的发展和经济增长带来负面影响，因而实现房地产供求平衡也是房地产市场宏观调控的主要目标。 一旦房地产业出现过热，则房地产业通过其“后向关联效应”拉动其上游部门或行业增长过热，而其他与房地产业关联度较低或者不相关联的产业的增长则受到阻碍，从而使经济结构扭曲。 如果房地产泡沫破裂或者其他原因导致房地产投资规模下降，那么这些相关产业将出现大量的产能闲置和资源浪费，阻碍经济增长。 第二节 房地产宏观调控的主要政策手段 当房地产市场出现剧烈波动时，政府可以通过经济手段，如土地政策、财政政策和货币政策，行政手段和法律手段等对房地产市场实行宏观调控，“熨平”房地产周期波动。 一、经济手段 ?土地政策 土地供给曲线变动对房地产市场的影响 政府建立健全土地的招标、拍卖、挂牌制度和土地储备制度，合理调节土地供给。 ?财政政策 调节货币供应量 运用利率政策 通过信贷政策 ?财政、货币政策的混合运用 财政、货币政策的需求调节 财政、货币政策的供给调节 二、行政手段 价格指导和价格管制 城市规划是对城市建设的综合布局 加强房地产市场的制度建设 三、法律手段 通过立法，禁止房地产开发商形成价格同盟，促进市场竞争，是实行房地产市场宏观调控的重要手段。