济南市房地产发展趋势研究.docVIP

济南市房地产发展趋势研究 摘要 第1章绪论 1.1研究背景与意义 1.1.1背景 济南土地市场现状 济南房产市场现状 济南房产市场问题 1.1.2意义 1.2内容与方法 1.3创新与不足 第2章文献综述 国外文献综述 国内文献综述 第3章房地产市场与预测理论 3.1房地产市场机制理论 市场机制的作用过程 房地产市场经济运行机制模式概述 房地产微观经济单位与房地产经济运行 房地产市场经济的调控机制 3.2房地产预测理论 房地产预测的内容及分类 房地产预测的影响因素 相关分析理论与回归预测理论分析 第4章济南市房地产市场运行特征与影响因素 4.1房地产市场运行特征 4.1.1房地产市场成熟渐进性 供给与需求基本相匹配 商品住房价格上涨幅度基本合理 住房供应结构向合理化发展 4.1.2发展不均衡性 区域发展不均衡 市场上产品发展不均衡 市场层次结构发展不均衡 4.1.3自住需求主导性 自住需求旺盛 4.1.4城区中心带动性 4.2影响因素 4.2.1政府因素 政府规划的因素 政府保障的因素 其他政府宏观调控的因素 4.2.2消费者因素 自住需求者 房地产投资投机者 4.2.3开发商及中介因素 政府对投机行为的管制 第5章济南市房地产市场投资前景预测 5.1济南市房地产市场状况 房地产市场需求分析 济南市房地产市场需求状况 济南市房地产市场影响因素相关性分析 5.2济南房地产市场将保持持续增长 济南市房地产市场需求量见长 济南市金融环境 土地方面 5.3济南房地产市场价格稳步上升 需求旺盛 土地价格高走 产品质量与城市环境提高 投资渠道狭窄 其他因素分析 5.4自住需求一段时间内仍是主导 5.5住房范围向郊区不断扩展（问卷调查） 住房市场向郊区的回归 住房市场向郊区发展的原因 “郊区买房、市区租房”模式 5.6住房结构更加完善 经济适用房与商品房 经济适用房与廉租住房 限价房 5.7外资继续大量涌入 第6章结论与展望 6.1结论 6.2展望 摘 要 随着经济改革的深入，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业得到了长足的发展，对社会、经济的发展产生了巨大的推动和影响，特别是近几年，中国房地产业发展突飞猛进，一跃成为新的经济增长点。但与此同时，中国包括济南市的房地产业发展也面临不少问题。这些问题的解决不仅仅是实现房地产业健康持续发展的需要，同时也是实现产业结构调整和优化以及社会经济可持续发展的需要。考虑到房地产市场很强的地域性，该文济南房地产市场的发展为研究对象，致力于构建一个适应于房地产市场，特别是济南市房地产市场的预测系统，通过对与济南市房地产市场相关的各种影响因素的定性、定量分析，然后结合数据对济南市房地产市场进行实证分析并对未来走势进行预测分析，为政府、投资者、开发商等提供一定的参考，为房地产市场的健康稳定发展提供借鉴，从而能做到未雨绸缪。 本文主要内容： 关键词：济南 房地产市场 第1章绪论 1.1研究背景与意义 土地市场现状 2008 年土地市场疲软2009 年上半年济南市土地市场了从萧条到回暖的。2008 年上半年，济南市土地供应344.4 万平米，仍然延续了07 年土地市场供不应求的局面，而08年下半年济南市土地市场随同全国土地市场一起进入低迷时期，土地供应市场转入萧条期，下半年土地供应面积骤降为197.13 万平米，与上半年相比下降42.76%。一月份土地供应量同比降低92.2%，而二月份没有土地供应。进入三月份，济南市土地供应突然井喷，当月供应土地32 幅，199.27万平米。其中工业土地供应141.42 万平米，居住和商服类土地供应量9 幅，57.85 万平米。四月份开始，济南土地市场进入回暖期。2009 年上半年，土地市场供应面积回升至270.93万平米，同比下降了21.3%，而环比增加37.4%。居住和商服类土地只占土地供应的31%。在08 年土地成交惨淡的背景下，政府出于谨慎并没有大面积的供应居住和商服类用地。2009 年上半年成交土地面积为170.81 万平米，同比和环比分别下降了40.97%和30.9%。虽然成交面积环比下降，但从年内三月份开始市场反弹迹象明显。三月土地成交93.59 万平米，成为上半年土地成交量最多的一个月。居住类用地成交价格为167.3 万元/亩，相比08 年146.88 万元/亩上涨了13.9%。商服用地价格为235.74 万元/亩，较08 年下降了32.5%，但由于面积比例较小，因此对总体均价影响并不大。009 年上半年成交土地中，工业用地占57%，居住及商服类用地占43%。相比供应量，居住及商服类土地成交率更高。但值得注意的是，2009年上半年，济南市成交土地总体均价87.2万元/亩，相比2008年177.63万元/亩跌幅超过50%，工业用地成交价格急剧下跌是总体济南市作为