第一章 房地产政策与法规概论.pptVIP

二、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业。 房地产业的活动主要包括：土地开发和再开发、房屋及其他附属物或其他基础设施的开发建筑、房地产经营（转让、出租和抵押）、房地产中介服务和物业管理等。 二、房地产业 房地产业具有以下几个主要特征： （一）高投资高效率 （二）关联度强 房地产业与社会其他产业密切相关并相互影响。 （三）资源高消耗 房地产业的发展是以占用和消耗大量土地资源为前提的 三、房地产法概念和特征 关于房地产法通常有广义和狭义两种理解。 广义的房地产法是指调整房地产开发、经营及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称，包括房地产管理法和与房地产管理法相配套的一系列法律、行政法规、地方性法规及相关法规中有关房地产问题的规定。 狭义的房地产法仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》。 本书所讲的房地产法是广义上的概念 狭义 广义 三、房地产法概念和特征 房地产法与其他部门法相比，具有以下几个特征： （一）具有较强的地域性 （二）政策性强 （三）房地产法中部门规章多，变化快 四、房地产法调整对象 房地产法作为我国法律体系中独立的部门法，有其特定的调整对象和调整范围。 它所调整的社会关系主要分为以下几类： 1.房地产管理关系。 2.房地产交易关系。 3.物业管理关系。 五、房地产法基本原则 房地产法的基本原则，是指我国房地产立法、司法、法律解释和法学研究的基本依据和指导思想，也是房地产法的主要宗旨和基本准则。 从现行法规体系和立法实践来看，我国房地产法的基本原则主要体现在以下几个方面： 五、房地产法基本原则 （一）土地公有原则。 我国土地，除法律规定属于国家所有外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。 （二）国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则。 《城市房地产管理法》第3条明确规定：“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。” 五、房地产法基本原则 （三）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。 保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。 【我国的基本国策：计划生育、环境保护、耕地保护、科教兴国和对外开放 】 五、房地产法基本原则 （四）房地产综合开发原则。 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 。 （五）城镇住房商品化原则。 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 五、房地产法基本原则 （六）宏观调控与市场调节相结合的原则。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。 在房地产权益关系和管理关系中，国家作为国有财产所有权人和作为社会经济管理者的双重身份应当分开，政府参与本质上属于市场行为，政府干预则属于行政行为。 六、 我国房地产立法的发展 新中国成立之后，我国房地产立法大致分四个时期： （一）新中国成立初期（1950—1954年） （二）社会主义改造时期（1956—1966年） （三）“文化大革命”时期（1966—1976年） （四）复苏和大发展时期（1980年以后） （一）新中国成立初期（1950—1954年） 这个时期的房地产立法，主要目的表现为三个方面： 1.废除封建土地制度，没收敌伪产（房产、地产和其他财产）。 2.保护公有的和公民个人所有的合法房地产，如《土地改革法》、《公房公产统一管理的决定》。 3.建立新的房地产管理机构和新的管理制度，如《关于填发土地房产所有证的指示》等。 （二）社会主义改造时期 （1956—1966年） 为了对城市房屋私有制进行社会主义改造，国家发布了许多规范性文件。如1956年《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》。 这一时期房地产立法的主要目标是对城市出租的私有房屋和私营企业占有的土地进行社会主义改造，使城市的房屋和土地发展成以公有为主体的所有权关系，建立城市房地产的社会主义公有制。 （三）“文化大革命”时期（1966—1976年） 这一时期，整个国家的法制建设遭到极大破坏，城市的房产管理工作受到严重影响，有关立法工作处于停滞状态，当时各地的革命委员会可以随意制定“文件”。 （四）复苏和大发展时期（1980年以后） 党的十一届三中全会之后，我国实行了改革开放政策。房地产立法开始受到重视，国家制定了不少法规、规章 。 1994年制定了《城市房地产管理法》（2007年修正），随后又制定了一系列的配套法规和规章。 《城市房地产管理法》是现行房地产法规体系中效力等级最高的规范性法律文件，其在统一房地产法的立法原