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遵义房地产市场整体情况分析 投资管理部 2011年5月 * 城市背景 经济发展水平 Part1：城市背景及经济发展情况 城市背景/地理位置 尊义市位于贵州省的北部，古属于“夜郎国”， 是中国西部的重镇之一，属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域。市域东西绵延247.5公里，南北相距232.5公里。东面与铜仁地区和黔东南自治州相邻，东南面与黔南自治州相邻，南面与省会贵阳市接壤，西南面和毕节地区相邻，西面与四川省交界，北面与重庆直辖市接壤。中心城区南到省会贵阳市144公里、北达重庆市239公里。全市国土面积30762平方公里，为贵州省总面积的17.46％。市人民政府驻地在汇川区人民路。 遵义市属于中亚热带高原湿润季风区。气候特点是：四季分明，雨热同季，无霜期长，多云寡照。绝大部分地区冬无严寒、夏无酷暑。但是，由于地形复杂，海拔悬殊，境内是一个多样性的立体气候类型。 城市背景/行政区域 全市共辖2区、2市、8县、2民族自治县，即红花岗区、汇川区、赤水市、仁怀市、遵义县、桐梓县、绥阳县、正安县、凤冈县、湄潭县、余庆县、习水县、道真仡佬族苗族自治县和务川仡佬族苗族自治县。共辖164个镇、54个乡、8个民族乡、15个街道办事处。 2009年末户籍总人口为750.87万人， 其中非农业人口118.13万人，约占总人口的15.7% 人口基数大，农业人口比重大,达到了总人口数的70%以上，城市化水平较低。 经济发展/特色产业 红色文化旅游 遵义会议、四渡赤水、娄山关战斗 国酒茅台 茅台酒产于遵义市下属仁怀市西13公里处的茅台镇；茅台酒与法国的白兰地、英国的威士忌被公认为世界三大蒸馏名酒。 毛泽东诗词：《忆秦娥.娄山关》西风烈， 长空雁叫霜晨月。 霜晨月， 马蹄声碎， 喇叭声咽。 雄关漫道真如铁， 而今迈步从头越。 从头越， 苍山如海， 残阳如血。 自然旅游资源丰富：竹海国家森林公园 、赤水桫椤国家级自然保护区 、凤凰山国家森林公园等等； 少数民族众多：全市有仡佬、苗、土家、布依、彝、侗、回等36个少数民族，占全市总人口12.2％；其中仡佬族是古夜郎文明的缔造者。 经济发展/国民经济 近几年来遵义的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。 但人均GDP不足，列居贵州各地州市的第三（第一、二分别为贵阳市和六盘水市）。 2010年末人均GDP约为1.3万元不到全国平均水平的二分之一（2010年末全国人均GDP2.98万元）。 根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为： 下降阶段 平稳上升阶段 快速上升阶段 住房起步阶段 阶段 住房需求基本得到满足 对住房需求的量开始减少，对品质要求为主 住房需求快速增长，其中在对数量面积的需求上，少数人开始注重品质 对住房需求不高 特征 13000美元以上 8000—13000美元 1300—8000美元 800—1300美元 人均GDP 在遵义市当前人均GDP水平下，房地产处于快速上升通道的起始阶段。 经济发展/收入消费 总体来看，城镇居民在可支配收入不断增加的前提下，也逐渐增加了消费支出。 由表可知近几年遵义市居民的存款余额每年均以19%左右的涨幅在增,这说遵义市民的投资渠道较少,存款绝对值到2010年达到了601.1亿元,城镇居民储蓄倾向有上升势头,购买能力较强。 农村居民家庭恩格尔系数为47.4%，城镇居民家庭恩格尔系数为38.3%。居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。 备注：根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。 Part2：房地产市场研究 房地产整体市场分析 住宅市场分析 整体市场分析/房地产投资 房地产开发投资额保持上涨趋势，但受国家政策影响比较强烈，增幅近年波动较大，08年，受全国开发景气的影响，遵义市房地产开发投资增幅显著，高达25.04%，而2009年的国家调控，使得投资额增幅为-0.66%，2010年，又回复了上涨势头。 房地产投资开发的总量相对发达地区不大。 整体市场分析/商品房市场 受国家宏观调控的影响，近年遵义市商品房竣工、销售面积有一定程度的波动。2008年为一个谷底，销售面积仅为96万平方米。 总体来说，销售面积远高于竣工面积，整体市场处于供大于求的局面 住宅市场分析/销售面积价格 2009年9月份至2010年2月份市场销售价格平均涨幅在1000元左右，海尔大道区域涨幅达600元左右。中心城区丁字口房价在4000元以上，北片区香港路普遍在3800以上，海尔大道区域楼盘2400至2900之间。 2010年遵义市住宅类平均销售价格2792元，比2005年的1048元增长2.7倍，年均增长21.6%。2