经营性物业项目评估及管理要点.pptVIP

经营性物业贷款的相关概念 经营性物业贷款的相关概念 经营性物业贷款的相关概念 经营性物业贷款的相关概念 经营性物业贷款的相关概念 ◆ 经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 关键点：一是必须是向物业所有权人发放，二是要以物业抵押，三是主要还款来源是物业自身的经营收入。 经营性物业贷款的相关概念 ◆ 经营性物业贷款项目评估（以下简称评估）系指农业银行根据贷款的效益性、安全性、流动性的要求，运用定量和定性分析相结合的方法，对列入备选的经营性物业贷款项目，从借款人的资信情况和申请贷款项目的合法性、盈利水平、偿债能力、市场环境、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证、分析和评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。 经营性物业贷款的相关概念 “贷或不贷” “贷多少” “怎么贷” 经营性物业贷款评估的基本要求 ★ 客观公正 ★ 科学规范 ★ 审慎尽责 ★ 及时有效 经营性物业贷款评估的基本要求 ★ 成立项目评估组 ★ 制定评估工作计划 ★ 调查、收集有关资料 ★ 贷款项目可行性分析 ★ 沟通与反馈 ★ 评估报告撰写和审核 经营性物业贷款评估的基本要求 ★ 封面：评估报告名称、评估单位、评估时间。 ★ 扉页：评估负责人和评估组人员名单及相关人员签名。 ★ 目录：评估报告正文、附表和附件的目次索引。 ★ 正文：评估报告应遵循客观公正、科学规范、审慎尽责和及时有效 原则；报告要重点突出，条理清晰，文字简练，数据准确，结论明确。 ★ 附表 ★ 附件 经营性物业贷款评估的基本要求 摘　要　对评估报告内容的浓缩和提炼，并对评估采用的方法 和依据进行说明。 第一章　借款人资信评价 第二章　物业基本情况 第三章　物业市场分析 第四章　贷款用途、额度和还款方案评价 第五章　偿债能力分析 第六章　担保方式分析 第七章　综合分析 第八章　项目总体评价 评估报告内容与重点解析 ◆ 借款人概况 ◆ 企业组织架构及经营者素质 ◆ 借款人经营情况 ◆ 借款人财务状况 ◆ 借款人信用状况 ◆ 借款人股东及实际控制人情况 ◆ 借款人总体评价 评估报告内容与重点解析 ◆ 借款人概况 主要调查借款人历史沿革、隶属关系、企业类别、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级等情况。 评估要点： 1、相关证件是否齐全有效。 2、借款人历史沿革、股本构成、注册资本等情况。 3、借款人经营范围、经营期限等。 4、借款人与物业的关系。 5、借款人借款行为的合法性。 评估报告内容与重点解析 ◆ 企业组织架构及经营者素质 主要调查借款人的企业组织架构、管理模式、部门设置、法定代表人、高管人员和员工素质等情况。 评估重点： 1、企业组织架构情况。 2、法人代表及高管相关情况。 3、综合以上两个方面，综合评价借款人的经营管理水平和运作能力。 评估报告内容与重点解析 ◆ 借款人经营情况 主要调查借款人房地产相关业务发展状况，近3年来项目开发建设、销售情况和持有的物业经营情况，在同业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。 评估重点： 1、借款人近三年房地产相关业务经营情况。评价借款人整体开发实力。 2、借款人近三年商业地产开发和租售情况，评价借款人商业地插开发和经营能力。 评估报告内容与重点解析 ◆ 借款人财务情况 通过对借款人近三年及近期财务报表进行分析，调查借款人的资产负债情况、盈利能力、现金流情况等。 评估重点： 1、要重点分析借款人资产负债结构的合理性和增减变动原因。对于异常变化的科目要重点分析。 2、应仔细查阅借款人的总帐、明细帐和重要的会计原始凭证，评价借款人财务处理的真实性、准确