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冯仑反周期先生 　　在每年的9月12日，万通地产生日的前一天，冯仑都会召开一个反省会。这个活动像宗教仪式一样，被严格地执行。 　　通观万通地产的发展历史，这家公司的价值启蒙、关键危机的化解，以及布局未来的前瞻战略之把握，都同反省会息息相关。因此，反省会也成为观察这个17岁的“老公司”的极好的历史坐标。 　　在2003年和2004年的反省会上，万通地产提出了美国模式和反周期生存。彼时，中国地产的新一轮涨势刚刚开始，地产商开始享受他们最美好的一段时光。 　　这两次反省会的真正价值直到2008年才变得清晰。这一年，在许多地产商因为经济环境的骤变而叫苦不迭的时候；万通地产的业绩却实现了大幅增长。 　被称为“商界哲人”的冯仑是一个很爱说“大”话的人。很多时候，他发表观点的范围已完全超出了一位地产商的语境。从地产到全局，从历史到时事，从工作到风月，从男人到女人――冯仑都能说出一番大道理来。 　但冯仑绝不纸上谈兵。他滔滔不绝的表达能力。除了他早年从事学术研究的积累之外，更多的是来自于他多年商场拼杀的智慧。如果仔细分析，冯仑的很多观点都能从他的经历中找到出处。“我讲的很多话你感觉上不对，但仔细想是对的。”冯仑自己说。 　　所以，即便抛开他的名气和所处的位置，当这样的人开口的时候，你必须保持一定的敬意。 　　 　　万通处于事业上升期 　　赵　静 　　 　　万道集团董事局主席冯仑每天去“上班”的路上。都会在车里看看新闻。有时候，这不是一个愉快的过程，因为他不时能看到一些周围企业的坏消息。“总是能看到熟悉的朋友出事，这让我心里很不舒服。”冯仑说。 　　经济危机让中国企业不得不面对一个异常困难的时期。很多企业的表现证明，它们并没有对此做好充分的准备――这其中包括冯仑的很多同行。由于成交持续低迷，很多地产商的资金链已经脆弱不堪。 　　但万通却是另一番景象。 　　2月20日，万通实业旗下上市公司万通地产发布了2008年年报。在房地产上市公司大倒苦水的时下。万通却交出了一份华丽的年报：去年该公司实现营业收入48.41亿元，同比增长122.44％，归属于母公司所有者的净利润达到5.27亿元，同比增长两倍多，每股收益1.04元，同比增长184.28％，按净资产收益率排全国房地产行业第一。 　　冯仑一直坚持万通是地产的第二梯队，但由于2008年逆势走强的表现，万通甚至已经取代了万科。被视为新地产企业榜样。多年来曾被人质疑和观望的冯仑“反周期运作”理论重新成为人们关注的热点。 　　“有进步，还不足。”对于2008年的业绩，冯仑只用了6个字概括。这种冷静，也是他反周期思维的一部分。 　　 　　反周期运作 　　反周期的想法来自十几年前闯荡海南的经历。在冯仑的《野蛮生存》一书里，他回忆那段日子比去年、前年好不知道多少倍，叫天天过年。大家天天打招呼，都是说不留神又赚钱了。那个时候给小费，一次给20万。但1993年海南房地产泡沫破灭后。海南1.8万家房地产公司，从海南出来还活着继续发展的公司，不到1％。第一次感受寒冬令冯仑促生了这一思想的初步轮廓。即使合作伙伴易小迪、潘石屹等都离开了万通，但这三兄弟的行为有很多相似的地方。 　　“第一，我们买地都不是特别疯狂。从海南活下来以后，我们知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠：不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。第二。我们都不像别人那样着急。现在你们看到的突飞猛进的公司，多数都属于青春期的公司。最大的特点就是以大为目标，而不知人间的生活困难。”他研究过近15年来所有A股寿地产公司的报表后，发现一个奇特的现象周期性波动中剩下的公司都不是在繁荣时期拿地最多的公司，死掉的公司通常都是拿地最多的公司。这让有过专术学历根底，善于总结的冯仑摸出一条规律：在繁荣时期，所有A股房地产公司都是销售增长、利润增长、资产规模增长，但同时负债率也增长，每股净现金流却减少。当一个公司所有指标都快速增长。但净现金流却为负的时候，那就潜在很大的危险。一旦市场出现危机。公司的周转就会有问题。 　　“过去15年里，大量的A股房地产公司都是这样死掉的。在上一个周期当中，像剩下来的万科等公司，他们的土地一点都不多。”冯仑说，就是这条规律提醒他。要学会“反周期”运作：顺市卖房，逆市拿地。通俗来说，即在繁荣的时候按照萧条的时候做准备。在萧条的时候按照繁荣的时候扩张。 　　的确，2007年，土地交易市场异常亢奋时，地价涨幅远远超过房价涨幅。甚至出现“面粉责过面包”的不正常现象。在市场利好的导向下，大批房地产企业竟相买地、囤地，为了争夺土地，不少房地产公司不?膳大手笔竞价，产生了无数天价地王。但“蜜月期”没有持续太久，2007年底房价出现大幅回调。2008年，商品房销售开始低迷。商品房销售面积和商品房销售金额与2007年相比分别下降近两成