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中小城市居民房价心理承受价格研究 　　摘要：我国的中小城市房地产市场发展还很不完善，问题较多，致使房价的持续攀升，也使房地产业成为政府和公众关注的焦点。因此正视房地产市场存在的问题，了解公众对房价的心理承受力并采取积极有效的对策，已成为中国房地产业特别是中小城市房地产业健康发展的迫切要求。 关键词：房价；心理；承受力 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2013）52-0004-02 房价已经成为社会各个阶层关注但又不愿提及的名词。关注是因为住房是生活之本，是一个家最基本的元素之一。而不愿提及是因为近年来房价如我国的航天事业及铁路事业一样经历了一次次的“提速”、“跨越式发展”的结果是高房价成为了困扰当代社会的最主要病症，同时也是抑制居民生活幸福度提高的幕后杀手。近来中央经济工作会议的住房调控政策，用“万众瞩目”来形容想必并不过分，中央明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2011年12月16日召开的2012年全国发展改革大会表示今后将继续巩固和扩大房地产市场调控成果。国家发展改革委员会主任张平也表示说，截至目前，房地产市场调控取得初步成效，将巩固和扩大房地产市场调控效果，促进房地产市场健康发展。 一、分析存在的问题 在掌握关于公众对于房价看法的第一手资料后，我们采访了住房与城乡建设局及房地产管理局的有关专家，在全面分析交流我们所掌握的资料后得出了推动房价走高，特别是中小城市房价上涨的若干原因。 1.建筑成本的上涨。建筑用地的价格在提高，建筑工人的工资也在上涨，水泥、钢筋等传统的建筑材料的价格也在上涨，使用的新型材料提高了工程质量的同时也导致了建筑价格的提高，这一系列因素导致最终的产品——住房的价格自然也上涨了。特别在各中小城市，对各种材料价格及人工成本的监管与调控体系还相对滞后。这也造成了在建设过程中成本虚高，造成房价“名不副实”。 2.不动产的多种功能作用。从经济周期上看，不动产几乎是所有产品中抵抗通胀能力最强，同时其保值率也是最高的。许多人会利用房屋作为财富保值的利器，这也使得住房含有了包括居住在内的多重功能。另外，住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。这种融资作用不但可以提高帮助消费，也可以有助于提供投资、生产的资金更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。正是因为多重功能集于一身，因此增加了社会大众对住房的好感，特别是在中小城市里，人们的投资手段相对单一，投资房产也就变成了主流且稳妥的投资手段，从而间接推动了房屋价格的上涨。 3.不可忽略的收入增长。利用价格与收入的同比计算，1999年全国商品房住宅平均价格只有1945元/平方米，则家庭年收入为18143元，一年的收入可以购买当年的商品房面积为9.33平方米。而2012年的全国商品房住宅平均价格为4445元/平方米，则家庭的年收入为50838元，一年的收入可以购买当年的商品房面积为11.44平方米。房价从每平米1945元增长到每平米4445元，增长了2.29倍，而人均年可支配收入则从5425元增长到17175元，增长了3.16倍。我们可以很明显的看出收入的增长其实是高于了房价的增长。 问题只在于平均数中只反映了一种统计中的对比情况，实际的生活中则一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人则大大的低于平均收入，于是就出现了一些人可以用更高的价格、更大的面积改善居住条件，而另一些人则只能靠政府的保障解决住房问题。 二、相应的解决方案 经与有关部门的专家讨论分析并结合各中小城市的实际情况，本着认真贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》精神，现提出以下对策用以加强中小城市住房价格的管理。 1.各中小城市应制定完善的保障性住房定价机制。在工程的价格申报与审核中，规范定价程序、明确成本组成，组织公开透明的价格听证会，广泛采纳社会各界的合理化建议。再根据各城市住房制度的改革程度及居民的住房情况和年收入水平，合理拟定各种保障性住房的价格，价格主管部门提出定价方案并报相关政府部门审批后，再由政府部门经网站和媒体对外公布。 2.加强对商品房销售明码标价的管理。价格主管部门应制定统一的商品房明码标价格式。强调房地产开发商在取得预售房产许可证后的7日内，要将房源全部信息（其中包括单元号、面积、房号、户型、相关合法性收费、折扣优惠价等）向公众公开，并报当地价格主管部门存档备案。标价实行“一月一示、一房一价”，防止恶意哄抬和炒作房价。若需要改变价格，应得到价格主管部门的批准后再重新标价。 3.严格清理整顿住房建筑乱取费。各中小城市价格