对当前房地产市场调控形势的判断和相关热点问题的看法(讲座).pptVIP

▲前提之三：老百姓纳税意识毫无问题（我们与西方法制环境和社会文化完全不同，对老百姓来说要命难，要钱也难，征收物业税几乎会遭致全民反对） ▲将土地出让金混入物业税中逐年征收是行不通的 ★物业税与土地出让金性质不同 ★毁掉了土地出让机制，建设用地无法成为开发商的生产要素 ▲过渡期如果保证财政收入？ ▲中国住宅的价格形成十分复杂，有的交了出让金，有的没交，临近位置交的出让金差别很大， 如何做到公平？ ▲税费清理、合并中与地方政府的谈判会顺利吗？ ▲新税种的设立是一项立法工作，需要通过全国人大讨论、通过，制订法律，会顺利吗？ ▲有可行的操作方案吗？ ★按照物业价值征收 ★按照套型面积征收 ★按照人均面积征收 ★按照容积率征收 ★按照套数征收 （二）干部上报住房问题——如何搞? 中共第十七届中央纪委第四次全会公报透露，将把住房、投资、配偶子女从业等情况，列入领导干部必须报告的个人情况，认真解决一批涉及领导干部廉洁自律的突出问题。此项内容引起全世界媒体的关注。 ?住房是最大的财产项目，过去的“收入申报制度”只涉及财产的一部分，不论在过去的福利分房体制下，还是市场化供应体制下，住房都是与腐败相关的重点问题—— ▲超标准分房，没完没了地分房； ▲利用权力或机会多分房，如夫妻都分房，或利用调转机会几次分房； ▲权证上虽未体现，但实际占有或控制房产，或以亲属、子女名义占有房产； ▲利用权力、影响为亲属或家人谋求分房机会或套取补贴等； ▲利用权力索取、接受房产贿赂； ▲名义上长期借用企业或商人房产，实际已经拥有该房产； ▲以单位集资建房名义，享受国家经济适用房减免土地出让金和相关税费政策（占经济适用房80%）。 ?干部住房问题如何申报？ 反腐败问题久拖不决，与大家原先估计会得到有效的遏制反差较大，人们的期待十分强烈，必须给出一个交代。 ▲李文杰认为：对过去的住房腐败可采用灵活措施，将这些腐败阳光化处理，甚至是某种程度上的豁免，否则这些问题永远都不会付出水面，当事人若退休则可能无从查起，因此不如面对现实，在补交一定费用后即可合法化，并进行申报，可以有效解决积压的住房腐败问题。 ▲我认为未来一两年内会以中纪委名义出台一个办法或者要求，这符合“抓紧制定一批反腐倡廉法 规制度，提高反腐倡廉制度化、法制化水平 ”的说法。 ▲会选择一些中小城市进行尝试，中纪委也会鼓励地方进行探索。 ▲上报了不会核查，上报结果不会公开。 ?要求干部申报住房会产生什么影响？ ▲不会借此掀起反腐败风暴——广播站女播音员：某某单位李书记，今天是您58岁生日，您在公安局工作的大儿子、法院工作的二儿子、检察院工作的三儿子、纪委工作的大女儿、组织部工作的大女婿、在税务局工作的小女儿以及在人事局工作的小女婿共同祝您生日快乐！他们为您点播一首《好大一棵树》，请欣赏。 ▲索贿、受贿官员会有所顾忌，更注意研究安全问题，比如以亲戚的名义接受外地的房产，或不要房产，改要名人字画等 ▲不安全的房产会被考虑进行产权变更 ▲私下出售房产套现的行为会增加 ▲需求基本不会因为房产申报而停滞上涨 （三）如何看待“地王”频出现象? “地王”就是指某块国有土地出让给开发商的成交价格动辄就创下数十亿的天价，单位楼面地价也不断创出新高的现象。 ?房价涨地价就该涨，房价决定地价 地价占房价的比例应该35％到45％之间（国土资源部公布是23％左右，原因在于：（1）房价、地价不是在一个时点上比较；（2）近几年调控不当房价上涨快；（3）部分毛地被直接出让出去） ?开发商对中国经济和房地产业的信心在恢复 ▲中国经济是世界经济的发动机 ▲房地产业是主导产业、支柱产业和先导产业，要保经济增长和就业，就不能打压 ▲预计未来几年房价会继续明显上涨 ?现在拿地比未来拿地肯定合算 ▲土地越来越短缺，而招牌挂制度不可能改变 ▲拆迁成本越来越高 ▲政府的税费会不断增加 ?开发商缺地缺怕了，怕“断顿儿” 土地市场长期失衡，形成惯性上涨预期。若断顿儿可能一两年没活干，而某些费用照样发生，人 才还会流失。最近地王频现也与08年到09年5月前土地出让不成交，某些开发商缺土地有关 ?开发商可以承担更高的土地成本 ▲都是核心城市的土地 ▲好地段土地，需求有保证 ▲面积大，便于降低综合开发成本 ?开发商一般不会被套住 ▲有些项目暂时只交2%左右的押金 ▲多数项目地价款分期支付（2007年广州众多“地王”企业中，没有一家足额缴纳了土地转让金 ） ▲开发周期长，分期开发，房价上涨速度快 ▲拿到“地王”的都是开发能力很强的开发商，对该地块一般进行了详细的投资分析，胸有成竹 ▲或者周边还有其他项目，可相互借力；或盘大可