商业物业的管理.ppt

佳兆业广场的物业管理 2011-06-15 作为大连佳兆业广场的物业管理者，我在这里将要为大家介绍的是： 1、物业管理能做些什么？ 2、物业管理怎么做? （简略） 第一部分：关于物业管理 —— 物业管理是什么？ 1.物业Property 指各类房屋及附属的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地地块。一个完整的物业包括： 1）房屋建筑本体，包括自用部位和共用部位； 2）附属设备，包括自用设备和共用设备； 3）附属设施，指物业区域内业主共有、共用的设施，如道 路、绿地、 停车场等； 4）建筑地块，指本物业所占用的土地面积。 2.物业管理Property Management 指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 —— 物业管理做什么？ 3.物业管理的基本服务内容 房屋建筑主体的维护管理 环境、保洁、绿化的管理 治安、消防、车辆、秩序的管理 客户服务（维修、代办、便民、家政、商务、特约） 起源、传入 4. 物业管理的分类 住宅物业：普通、高端、别墅 商业物业：写字楼、商场、购物中心、城市综合体、商业街 工业物业：工业园、厂区、矿区 公用物业：车站、码头、展馆、体育场、校园、公园 特种物业：发电厂（火电、水电、核电）、博物馆、政府机关、医院、 部队营房 第二部分：关于商业物业的经营管理 1.商业物业 指用于办公、商业活动、文体活动的物业。 商业物业的形态很多，有商务型写字楼、酒店、各种娱乐会所、步行街、专业卖场、批发市场、商场、超市、购物中心、购物广场、Mall（shopping mall，国内称摩尔、销品茂）、城市综合体等等。 其中，写字楼、酒店、会所、卖场、市场、商场、超市等，是比较普遍的商业物业，而购物中心、购物广场、摩尔，在中国却是近十几年才发展起来的比较典型的商业物业。城市综合体，更是一种新出现的商业物业形态。 我们这里所述的商业物业的经营管理，仅限定于 购物中心。 2. 商业管理 是对商业物业资产的经营管理，是从物业管理的基础上发展起来的，是通过对商用物业资产的有效经营来提升商用物业资产的市场价值获得租金收益和溢价收益为目的的高层次的物业管理形态。 商业管理来源于最初的物业管理，但又不是简单的物业管理。（1）在我国商业地产的发展初期，基本模式是销售型物业，物业所有者是分散的商铺业主，所以，开发商做不到统一招商、统一运营、统一管理，只能对商业广场做简单的物业管理；物业管理公司基本上不对广场的整体性利益负责；（2）商业地产到了“只租不售”阶段以后，开发商既是投资者，也是物业的持有者，投资回报要通过租金的稳定收取和物业的市场价值的提升。这个时候，商业管理要通过各种经营手段使得整个物业保值增值，而物业管理只是其中的一种手段，或者说只是一种基础性手段。（3）商业管理中的物业管理，不同于住宅物业或者商务物业，它是商业管理要素中的重要组成部分。它的管理质量可以提升商业物业的整体价值，包括其市场价值。住宅物业的升值，主要依赖房地产市场的变动，而不是靠物业管理。（4）商业管理是在物业管理的基础上，对规划、招商、运营、企划、营销等等管理手段整合后，进行功能叠加和扩张，形成了一套复杂有序的管理方式，完成商业物业的投资目标。单纯的物业管理不能完成这个目标。所以，商业的物业管理要在与其他的商业管理手段，比如营销、企划等结合在一起，并相互配合的时候，商业管理才是有效的。 3.商业物业管理 是对商业类型的物业项目的物业管理，是商业管理的组成部分。 商业管理的目标就是商业物业管理的目标，同其他类型的物业管理有显著的区别。 4.商管和物管 物业管理所负责的工作是针对商业物业的“硬件”进行管理，以维护项目设施、做好环境和安全秩序等方面工作为主的，保证商业物业内各种设施、设备正常有序运转，是商业管理的基础和服务性工作。 商业管理是在保证商业物业“硬件”正常运转的同时针对“软件”进行管理，重点工作是根据功能定位引进商家，根据市场的变化调整商业物业整体的经营策略，协调各方面的经营关系、竞争关系、供求关系，以及制定商业综合体的宣传推广策略，是商业管理的主导和经营性工作。 5.购物中心物业管理的