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关于遏制房价两个税种探析 　　【摘 要】 文章探讨了几项与房地产行业有关的税收理论：政策上，畅通二手房交易，减少空置住房；及时一手房交易，缩减存量住房；加快廉价房建设，降低住房压力。观念上，打破房地产行业的高利润思维模式，砸碎成家必须买房不能租房的习俗。政府对房价只调不控，市场对房价变堵为疏。探求房产税和房地产企业营业税改征增值税的纳税人、税率、实施时间等要素，寻求遏制房价的有效途径，具有深远的现实意义。 【关键词】 企业自行； 遏制房价； 税收理论 近几年来政府房价调控的措施一轮接着一轮，诸如遏制房价的“国五条”实施细则陆续在各省市颁布，而政策“真空期”、“末班车”效应却带来了新一轮房价上扬，这与政府千方百计实施利国利民的房价调控初衷极不协调，甚至使一些所谓业内人士的“房价越控越涨理论”和一些“政府控价就是多征税”的民间非议此起彼伏。且不看短期房价市场的涨跌，但长期以来房价高居不下是不争的事实，让我们不得不思考和寻求到底什么才是遏制房价的“良药”。 为调控房价，国家开具了多个“中药处方”，一些研究人员也借鉴了一些“西药”，甚至民间也提供了不少“偏方”，共同对抑制房价进行或调或控。应该讲上述措施均有疗效，但“病根”顽固不化，尚未根除。笔者通过对与房地产行业相关的税收理论进行探讨和研究，旨在从中发现让房地产企业从根本上自愿、自主、自行遏制房价存在可能。 一、住房市场现状与原因分析 众所周知，商品的市场供求是价格的主要影响因素之一，那么住房作为商品之一也并不例外。市场上有二手房在交易、小区里有空置房没人居住、房地产企业有存量房在观望价格，同样也是不争的事实。分析这些住房没能走进市场，或者是没有及时投放市场的原因，第一是持有住房的成本几乎为零，实施交易的税费又相对较高；第二是房价居高不下，不管是自然人还是房地产企业都在等待更高价，以获取更高收益。 税收是为了保证财政收支，税种设置的基本出发点是市场调节和产业结构引导，寓禁于征的税收理论也确实起到了调节和引导的作用。通过现有住房的空置率和实际市场供应看，税收的倾向应该是引导，而非一味调控。换言之，政府对住房市场应该多调少控，畅通市场、保障供给才是更为有效的手段。 二、“重持有”、“轻交易”的征税方向探讨 所谓征税“重持有”是指重点调控两套以上以家庭个体为单位的住房者持有和转让成本，不仅加快推进房产税开征进度，同时将房地产企业纳入房产税纳税人行列，使空置房、存量房走向市场。 所谓征税“轻交易”是指忽略、降低首套住房购买者的购买成本，不仅提高首套房银行按揭比例和住房公积金支持力度，同时降低首套房购买税收负担。 住房和税收事关民生和国家利益，不管“重持有”还是“轻交易”均不可一刀切。在制定实施细则过程中，“重持有”要考虑子女持有两套住房赡养老人，“轻交易”要依然考虑普通住宅和高档住宅的税收区分。 （一）畅通二手房交易，减少空置住房 目前我国房地产市场的现状是一方面有钱的“房哥”、“房姐”、“鬼城小区”频频浮出水面，另一方面买不起房的工薪层叫苦连连。我国收入与房价比、房屋租售比、房屋空置率等反映房地产泡沫经济的多项指标走到了国际警戒线。 由于二手房交易手续繁杂、交易环节税负较高、流通渠道不畅通、持有成本较低，导致二手房观望期较长、空置率较高。改善目前状况的有效方法是畅通二手房交易渠道，对持有超过规定数量二手房的自然人征收房产税。其目的是通过对持有者房产税的征收，提高其“持有成本”，将大量二手空置住房推向市场，以提高房屋供给量，降低房屋销售价格。 （二）及时一手房交易，缩减存量住房 打破房地产行业的高利润思维模式，迫使更多房地产企业“赚钱就抓紧卖”，才能获得利润最大化。将房地产企业纳入房产税纳税人行列，对其征收房产税，让“捂盘”付出较高代价。 由于房地产行业垄断性质的存在及其价格刚性的影响，形成房地产行业一贯的高利润思维模式，部分房地产开发商甚至以投机活动为目的，通过“捂盘”来提高房产销售价格。解决该问题的有效途径是对取得房屋预售许可证的房地产企业的存量房征收房产税，以“税”促“销”，让“捂盘”付出较高代价，缩减存量住房，加快一手房流通，促使房产价格回落。 （三）房产税征收小结 房产税已经在几个城市试点，其优点不言而喻。新一届政府工作也已经将产权登记列出了时间表，配合推进房产税具备了可行性。将房地产企业的存量房纳入征税对象，把房地产企业列为房产税纳税人，相比自然人开征房产税更具有可操作性。 “重持有”的同时要充分考虑子女持有住房赡养老人的问题，尤其是随着大量年轻人从边镇涌入城市，他们在解决自我居住问题的同时，还要考虑赡养老人所面临的住房问题。因此在对自然人持有房屋计征房产税