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长沙写字楼市场调研分析 长沙市办公物业分析思维导图 商务公寓 写字楼 办公物业可能的发展方向 市场现状 产业结构 产品优势 客户分析 城市微观市场分析 办公物业 城市微观市场分析 办公物业 通过比照与长沙经济总量、产业结构相似的沿海发达城市办公物业市场数据，研究表明经济规模的增大和产业结构的调整升级，使得办公物业市场的需求呈现阶梯式跳增。 跳跃式增长 长沙市办公物业市场由发展初期进入高速发展阶段会面临一个阶梯式跳增期。 第三产业中的贸易物流产业增长迅速 第二产业规模稳中有增 二、三产业规模的快速增长拉动长沙办公物业的需求增长。市场需求量大大增加，和大量办公物业项目的入市印证了这一趋势。 酒店 写字楼 商住楼 商住楼 典型商住公寓项目案例分析LOFT企业家 LOFT企业家物业类型：酒店、商住公寓, 写字楼 5个月的销售周期售罄。 LOFT企业家作为当地首个提出商住公寓中LOFT概念的地产项目，在开盘之后，受到了市场的热捧。两栋商住楼先于写字楼售完。 城市微观市场分析 办公物业 50-850平米的自由分隔办公空间。 挑高4.5米的大堂，豪华装修 首创当地集约式办公配套，前台接待、打字等办公设置。 企业注册、商务咨询、代订机票等集约式商务服务 光纤接入、无线上网；OTIS电梯 把租金付给自己的产权型办公物业，专为成长型公司量身打造。 LOFT企业家商住楼产品的自身优势 购买LOFT企业家的多为投资客，约占75%左右。 自用客户多为当地的中小型企业以及创业型企业。 50-850平米的自由分隔办公空间。 城市微观市场分析 办公物业 经典商住公寓项目案例分析LOFT企业家 办公物业供应的缺失，致使住宅物业演化为商住楼，承担办公物业的功能，且部分实现了商住楼的价格 部分住宅商住比例达到1：1以上。 办公物业供应不足，住宅物业承担办公物业功能。 中档住宅演化为商住楼 纯高档住宅演化为商住楼 物业性质 租金/售价 商住 均价7500元/平米左右 商住 约0.5-1.2元/平米*天，物业费1.5-2.5元/平米*月 住宅转商住 均价6000元/平米左右 住宅转商住 约0.3-1元/平米*天，物业费1.5-1.8元/平米*月 在住宅项目的沿街位置都会设置办公物业。 住宅物业实现了与商住物业同样的租金价格 城市微观市场分析 办公物业 街铺类办公承担部分办公职能，办公需求外溢 街铺类办公，主要客户群是终端服务，大品牌连锁服务，中介咨询，投资公司等高级服务业 本质原因：缺乏高性价比的办公楼，街铺满足其人流、形象以及昭示性诉求 城市微观市场分析 办公物业 * 1.房地产政策概况 2010年调控政策回顾——全年密集政策调控，旨在遏制房价过快上涨。 ?2010.1.21 经适房、廉租房和中低价位、中小套型普通商品房用地须占申报住宅用地70%以上 ?2010.1.10 国务院出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ?2010.3.9 《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》 ?2010.3.8 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》 ?2010.2.12 《个人贷款管理暂行办法》《流动资金贷款管理暂行办法》出台 ?2010.2.11《关于加强信托公司房地产信托业务监管的通知》 ?2010.4.23 《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》 ?2010.4.22 《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》 ?2010.4.20 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 ?2010.4.17 国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 ?2010.6.11《关于做好住房保障规划编制工作的通知》 ? 2010.6.8 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 ?2010.6.4 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》 ?2010.5.25 《关于加强土地增值税征管工作的通知》 ?2010.5.19 《关于土地增值税清算有关问题的通知》 ?2010.9.29 国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨 ?2010.9.29 对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求 ?2010.9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》 ?2010.9.29《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》 ?2010.9.27 《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策 ?2010.10.26 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》 ?2010.11.15 《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》 ?2010.11.2 《关于规范住房公积金个人住