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中国水电建设集团房地产（长沙） 有限公司星城映象项目 可行性研究报告 湖南省国际工程咨询中心 二ΟΟ八年六月 中国水电建设集团房地产（长沙） 有限公司星城映象项目 可行性研究报告 湖南省国际工程咨询中心 二ΟΟ八年六月 中国水电建设集团房地产（长沙） 有限公司星城映象项目 可行性研究报告 主 任 ： 匡竹述 副主任 ： 杨龙昭 总工程师 ： 王沛皇 项目六处处长 ： 贺立新 项目负责人 ： 刘俊志 参加编制人员 贺立新 高级工程师 谈小郴 高级工程师 刘 军 高级经济师 龙文彬 工程师 彭碧波 工程师 刘俊志 工程师 目 录 第一章 总论 1 1.1项目名称及开发单位 1 1.2项目概况 1 1.3可行性研究报告编制依据 3 1.4主要技术规划指标 3 第二章 市场需求预测 5 2.1市场特征分析 5 2.2市场消费能力分析 5 2.3市场消费意识分析 6 2.4市场需求分析 6 2.5目标客户群定位 7 2.6长沙房地产市场趋势分析 7 2.7区域定位及周边 10 2.8 SWOT分析 12 2.9价格定位 13 第三章 规划与布局 16 3.1设计依据与概况 16 3.2规划目标与创意 16 3.3规划布局 17 3.4建筑布局 17 3.5单体设计 17 3.6景观绿化 18 3.7道路交通规划 19 3.8消防及人防 19 第四章 建筑方案 20 4.1建筑方案设计 20 4.2结构设计 21 4.3给水排水设计 23 4.4电气设计 26 4.5燃气设计 29 4.6节能设计 29 4.7消防设计 30 4.8环境保护 31 第五章 项目实施进度 33 第六章 投资估算 35 6.1投资估算 35 6.2资金筹措 35 第七章 财务评价 37 7.1财务评价依据与说明 37 7.2销售收入、税金及附加估算 37 7.3损益分析 37 7.4现金流量分析 37 7.5敏感性分析 38 7.6临界点分析 38 7.7评价结论 39 第八章 风险分析 40 8.1风险因素的识别 40 8.2风险程度的估计 41 8.3研究提出风险对策 41 8.4风险分析结果的反馈 41 第九章 研究结论与建议 43 9.1方案的总体描述 43 9.2方案的优缺点描述 43 9.3结论与建议 43 附表 附表6-1：投资估算表 附表6-2：投资计划与资金筹措表 附表7-1：销售收入及销售税金表 附表7-2：总成本费用表 附表7-3：损益表 附表7-4：财务现金流量表（全部） 附表7-5：贷款还本付息表 附表7-6：资金来源与运用表 附表7-7：资产负债表 附图 项目区域位置图 总平面布置图 附件 企业法人营业执照（副本） 组织机构代码证（副本） 长沙市规划管理局建设用地规划审批单（编号 [2008]0089号） 建设用地规划许可证（编号 [2008]0089号） 国有土地使用证书（长国用2008第010721号） 第一章 总论 1.1项目名称及开发单位 a）项目名称：项目 b）项目开发单位： 1.2项目概况 1.2.1项目概况 项目位于长沙市雨花区，地处长沙城区东南的体育新城，东京珠高速公路辅道，南长沙市土地开发建设有限公司建设用地，西白沙湾路，北规划中的石坝路。 本项目总用地面积㎡，净用地㎡㎡㎡。项目建成后将成为一个自然生态资源与城市生态景观带完美结合的新型住宅小区。长沙体育新城是长沙市政府借助长沙市2003年举行中国第五届城市运动会之机，进行的集现代家居、文娱方式与和谐的人文感触为一体的现代城区建设发展的尝试。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以东，省体育运动技术学院以北。体育新城以劳动东路为中线分为南北两区，总面积达3.26平方公里，于2001年初开始兴建。其地理位置优越，交通便利，距距市中心公里，距黄花机场18.5公里根据长沙体育新城的规划，建设大型体育场和综合体育馆、游泳跳水馆、网球馆、网球俱乐部、田径训练场，音乐广场、焰火广场、体育文化公园、妇女青少年活动中心，酒店公寓、新闻中心、金融商贸中心、运动员村、高档住宅等总建筑面积为256万平方米。未来的新城，将是一个集体育、文化、休闲、娱乐、居住、经营商贸于一体的新城区建筑密度23%，平均容积率0.79，绿化率达42%。在3.29平方公里的总面积中，体育区占12%，公园休闲区占14%，经营商贸区占4%，居住区占31%，拆迁安置区占10%，配套设施占29%。这里是长沙市配套设施齐全、人居环境良好的新城区。具有良好的开发价值及升值潜力。1.2.2开发单位简介 中国水电建设集团房地产（长沙）有限公司成立于2007年12月16日，是在原湖南朝阳房地产开发有限责任公司的基础上增资扩股重组成立的