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房地产基础专业知识 一、房地产的概念和特性 1、房地产概念：房地产指土地、建筑物及其定着物的总和，是实物、权益、区位三者的综合体。是房产和地产的总称。房地产又常称为“不动产”，英文为“REAL ESTATE”。 2、房地产的实物、权益和区位 实物：房地产中看得见摸得着的部分。土地＋建筑物＋定着物＝实物 权益：我国房地产权益包含房屋所有权、土地使用权。房屋所有权指房屋所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处置的权利。 区位：位置、交通、环境、配套设施。 3、房地产的特性 不可移动性 独一无二性 寿命长久性 数量有限性 价值高大性 难以变现性 用途多样性 相互影响性 易受限制性 保值增值性 4、房地产的分类（按用途分） 居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产 综合房地产 二、土地知识 1、如何取得国有土地使用权 1.1行政划拨：是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 1.2国家出让(包括拍卖、协议、招标、挂牌)：是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 1.3转让(如买卖、赠与等) 1.4租赁 2、征用土地批准权限的规定 2.1、实行国务院和省级人民政府两极审批制。 2.2、下列土地由国务院审批： A 基本农田 B 基本农田以外的耕地超过35公顷的。 C 其他土地超过70公顷的。 3、土地使用权的出让年限 3.1、居住用地70年。 3.2、工业用地50年。 3.3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年。 3.4、商业、旅游、娱乐用地40年。 3.5、综合用地50年。 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 4、国有土地使用权的划拨管理 4.1划拨土地的使用范围：①国家机关用地和军事用②城市基础设施和公益事业用地。③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。④法律、行政法规规定的其他用地。 4.2划拨土地的管理：①划拨土地使用权可以转让。②划拨土地使用权可以出租。③划拨土地使用权可以抵押。④对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。⑤国有企业中的划拨土地。 5、土地使用权出让合同的履行 5.1用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。 5.2用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。 三、建筑知识 1、建筑层数分类： 1-3层 低层 4-6层 多层 7-9层 中高层 10层以上或总高度24米以上 高层 总高度100米以上为超高层 2、建筑结构分类 依据建筑物中承重构件(如基础墙体、柱、梁、楼板、层架)组成构件分类： 砖木结构：主要承重构件是砖木，其中竖向承重构件的柱、墙体采用砖，水平承重构件的楼板、层顶用木材，层数一般在三层以下。 砖混结构：竖向承重构件采用砖墙、砖柱、水平承重构件采用钢筋混凝土，楼板、层顶板少量采用框架。 特点：层数一般在6层以下，造价低，每平方米建筑造价一般在500元左右，{抗震性能差、开间及进深都受限制}。 钢筋混凝土结构：承重构件由钢筋和混凝土两大材料构成，非承重墙由轻质砖填充而成。 特点：适应性强、抗震性能好，造价一般在800元每平方米，耐久年限长，包括框架结构、框剪结构等。 钢结构建筑：主要承重构件由钢材构成。 特点：成本高，一般不用于民用建筑，多用于高层公共建筑和跨大度的工业建筑。如体育馆、影剧院等。 3、建筑物的耐久等级： 以建筑物的主体结构来确定，依据《民用设计通则》 建筑物的等级耐久年限 适用范围：